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印第安纳州破产和丧失抵押品赎回权

房地产新闻在全国集中在房地产“泡沫”在美国的一些地区由于投机性买盘。什么是房地产市场在印第安纳州和多少印第安人已经在头上吗?我们可以辨别什么趋势通过观察破产和止赎数据?

印第安纳州与Nation-Bankruptcies

有54465破产案件,2004年开始在印第安纳州,比前一年下降了2.4% (1330)。与此同时,美国下降了3.8%(62783),如图所示图1。像美国,绝大多数的印第安纳州破产申请个人破产(99%)。自1990年以来,企业破产的份额已经下降,而个人破产的份额上升在印第安纳州和国家。在经济衰退期间,破产飙升28%(10542个文件),但自2001年以来,破产申请的速度下降。

图1:每年变化百分比的破产申请前一年,1991年到2004年

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印第安人占全国3.4%的破产申请和申请人数排名第11。加州领导全国7.7%的所有文件;但由于加州人口最大的国家,看速度每1000人将给我们一个更好的主意为印第安人的比较测量。

不幸的是,我们的立场恶化:每1000个球场雄心,约9 2004年申请破产,印第安纳州排名第五(见表1)。

表1:印第安纳州的总破产

修改破产法

印第安纳州2004年每个季度平均为13615破产申请。像美国,破产申请2003年第二季度和2004年之间下降,但在2005年增长了10.9%(见图2)。这种逆转可能是一个新的破产法的结果通过了2005年4月,10月生效。《今日美国》的一篇文章中总结了变化:“最值得注意的变化是新限制申请个人破产,包括禁止那些收入高于平均水平的第七章(债务可以完全消灭),除非在特殊情况下。那些被认为是由“意味着测试”剩下至少100美元一个月后支付一定的债务和费用必须文件5年还款计划的更加严格的第13章。人们还需要专业的信贷咨询之前被允许文件。(1)“我们可能期望2005年第三季度申请在前一年,当人们急于获取案件的第七章,希望重新开始用干净的石板。

图2:第二季度变化百分比破产申请,1997年到2005年

印第安纳州县

很少破产和止赎数据免费提供给公众,并发现数据集中超过国家水平是一个真正的障碍。然而,www.foreclosure.com提供每日更新的破产和丧失抵押品赎回权数量可搜索状态,县或邮政编码。所有信息都是豪宅直接从银行和政府机构获得。图3显示了丧失抵押品赎回权的比例分布和破产状态。马里恩县贡献了五分之一的破产和取消抵押品赎回权,而油炸圈饼县贡献一个公平的份额。

图3:破产和丧失抵押品赎回权的比例,2005年

点击图像与县的名字

丧失抵押品赎回权的原因

为什么我们的立场似乎恶化吗?新法律是其中的一部分,但其他原因不是很新。低房屋升值率可能不允许印第安人建立股票迅速在家里,然后在有困难时(形式的失业、离婚或其他意想不到的事件),他们发现自己丧失了抵押品赎回权。美国抵押贷款银行协会(mba)最近看着全国房地产市场,使房屋升值利率和其他变量之间的相关性。(2)从本质上讲,他们发现人口之间的正相关,个人收入,就业增长和房屋升值率。他们还发现房屋升值利率之间的负相关,拖欠率和房屋止赎的百分比。换句话说,随着人口、收入和就业增加,房价会上升,当止赎的房屋数量和业主拖欠抵押贷款支付增加的面积,房屋升值率往往较低。图4显示一系列的散点图描绘了不同的情形。

图4:就业、止赎、收入、犯罪和人口分散图和住房,2005

低房屋升值利率可能不是唯一的原因。五组委托(National Association of Realtors)进行研究印第安纳州的止赎率高,2003年3月出版。上述因素外,研究发现,某些贷款类型的患病率可能是问题的一部分。研究发现,2001年,全国和印第安纳州联邦住房协会(FHA)的股票贷款分别为17%和25%,分别,FHA贷款近五倍取消抵押品赎回权和常规贷款。(3)每个委托研究”,巧合的是,或者由于,印第安纳止赎率开始明显偏离国家利率同时:印第安纳州增加贷款。“不幸的是,研究还发现,印第安纳州传统的贷款违约率高,主要是由于贷款与估值比率高于大多数的国家。然而,这就是房屋升值利率再次成为一个因素,因为印第安人呆再背负更高的债务水平,因为落后的升值率。此外,猖獗的在印第安纳波利斯地铁新屋建筑面积保持低利率升值。

什么未来

有讨论和报警的主流新闻关于利息的贷款。据《芝加哥论坛报》最近的一篇文章称,“最受欢迎的新抵押贷款利息贷款车辆,让借款人得以推迟本金支付了五年或更多。去年,仅付息按揭爆炸近23%的房屋贷款。那是比2001年增加了十倍以上,当利息抵押贷款占比2%的房屋贷款。”(4)

问题是五到七年后,当支付原则开始踢,房主通常有三个选择:以最有可能再融资率更高,支付余款一次性或开始偿还原则(在这种情况下,支付现在跳明显因为你有减少的贷款)。(5)但网上根据《商业周刊》的一项调查,只有6.9%的贷款在印第安纳波利斯2004年发行的利息贷款,排名50大城市的市区47。(6)

笔记

印第安纳州商业研究中心,凯利商学院,印第安纳州Uniiversity