负担能力的担忧打压印第安纳州2023年房地产市场前景

马特Kinghorn

资深人口统计学家印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

印第安纳州的房地产市场经历了2022年另一个戏剧性的转折,随着抵押贷款利率上升放缓两年前所未有的房价涨幅,冷却运行一次狂热的买家的需求。成本上升与大多数国家扩展到租赁市场更大的大城市看到过去一年两位数的租金涨幅。这有助于解释目前公寓建设热潮正在印第安纳州(见表1)。然而,没有任何类似的迹象增加新的独栋建筑,以帮助缓解紧张的条件,继续影响二手房市场。

房产购买力需要另一个打击

作为图1亮点,印第安纳州的不可持续的高房价升值终于在2022年开始下降,大约7%的增加有经验的最小的9月同比变化自早期的大流行。然而,30年期抵押贷款利率一倍从1月份的3.45%在今年10月的6.90%,这些价格涨幅放缓提供缓解潜在的购房者。

图1:印第安纳中值住房销售价格同比变化

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

来说明最近激增的抵押贷款利率将冷却房地产市场的状态,图2礼物亚特兰大联邦储备银行的数据相比,2022年8月平均销售价格同比变化的变化估计每月的按揭付款如果在同一时期。

在印第安纳波利斯11个县级城市,例如,2021年8月房价中值为251000美元,和抵押贷款利率略低于3%,每月付款在这个价格水平估计为1260美元。2022年8月,平均销售价格上涨15%,至289000美元,但现在与抵押贷款利率高达近6%,如果家里的月度付款1850美元,同比增长47%。

图2:每月平均销售价格和中等价格的房屋抵押贷款,2022年8月同比变化

注意:这个图表显示了2022年8月的同比变化。这张图是按整体人口规模。
来源:亚特兰大联邦储备银行的自有住房负担能力的班长

与连续发威,持续的价格迅速上涨加上最近抵押贷款利率上升,住房现在被认为是中等收入家庭负担不起在许多山地人之社区(见图3)。根据亚特兰大联邦储备银行的自有住房负担能力指数国内unaffordable-Lafayette价值低于100表明住房时,布卢明顿,Elkhart-Goshen和印第安纳波利斯最大的负担能力担忧国家最大的都市区。

图3:自有住房负担能力指数

注意:这个图表是按整体人口规模。
来源:亚特兰大联邦储备银行的自有住房负担能力的班长

这些戏剧性的变化在负担能力可能会抑制一直是一个广泛的复苏在国家在2020年和2021年期间的住房。了极低的抵押贷款利率和储蓄在大流行期间临时激增,印第安纳州的整体住宅自有率从2019年的69.3%跃升至2021年的71.1%。涨幅甚至更强的年轻成人年龄组的住房在过去二十年里急剧下滑(见图4)。

图4:印第安纳州住房利率时代

注:2020年数据不可用。
来源:U.S. Census Bureau)

每一个印第安纳州最大的种族和民族也看到一个提高住房拥有率在这一时期,尽管巨大的差距依旧存在(见图5)。

图5:印第安纳州的住宅自有率种族和民族

注意:白色组仅指非西班牙裔白人居民。2020年的数据不可用。
来源:U.S. Census Bureau)

然而,最近的研究从国家房地产经纪人协会(NAR)展示了如何负担能力下降可能会使这个住房短暂的反弹。2022年在国家层面上,首次购房者占总购买者的NAR 1981年开始收集数据以来的最低水平,而典型的首次购房者的年龄是最古老的标志。此外,购房者总额的比例是黑人或亚洲今年大幅下降。¹

租金上升

山地人之租房者也感受到了住房成本上升的影响。图6说明了租金增长的轨迹的两个州的大都市区。在印第安纳波利斯,租金涨幅开始加快在2020年的夏天,爬高达每年13.8%的变化在2022年6月。这种趋势开始稍后在韦恩堡地区,但租金涨幅同比今年5月达到逾18%的峰值水平。

图6:租金上涨,同比变化

注:每月租金价值基于3个月移动平均值。
来源:Zillow研究

改变到这个程度,常见的国家在2022年左右。第三季度,布卢明顿和印第安纳州南本德中的最大年度租金涨幅较大的都市区,只有埃文斯维尔和泰瑞豪特看到一个个位数(见变化率图7)。

图7:租金增加选择市区,2022年第三季度同比变化

注意:季度租值基于三个月的平均水平。Elkhart-Goshen区域数据是不完整的。
来源:Zillow研究,Zillow观察租金指数

这些租金飙升正在帮助燃料在新公寓的发展带来空前的繁荣图8)。通过2022年的前三个季度,印第安纳州看到许可发行超过6500多户的新单位结构比2021年增加71%,在2000年创下的高水准高出40%。印第安纳波利斯市区占55%的这些新单位。

图8:新多户型单位授权通过今年9月建筑许可

注意:多户是指结构有五个或更多的单位。数据显示今年9月完成。
来源:U.S. Census Bureau)

房地产市场前景

预测从美国抵押贷款银行协会(mba)和房利美(Fannie Mae)都有一个悲观的前景在2023年美国房地产市场。根据这些分析,我们应该期待显著下降,独栋房屋开工和成屋销售明年,虽然房价升值的速度将基本持平(见表2)。一个积极的注意的是,抵押贷款利率在2023年预计不会爬任何进一步的。

表2:全国房地产市场前景

注:此表中的值的平均预测2022年10月从每个组织的经济预测。
来源:房利美(Fannie Mae)和抵押贷款银行家协会