印第安纳州的强劲需求,缺乏供应住房市场

印第安纳州的房地产市场仍然是一个戏剧性的强劲需求之间的不平衡和缺乏供应。印第安人购买2017年创纪录数量的旧房,与总销售额比上年增长2.4%(见表1)。与此同时,住房市场上的平均每月的库存在2017年比2016年下降了近14%(这本身比上年下降了15%)。

这些市场紧缩加剧了房价激增。印第安纳州现有房产价格同比上涨了6.6%在2017年底——该州最大的年度增长记录可以追溯到1991年。而恩赐给那些想要卖掉房子,价格上升与下降出租空置率和抵押贷款利率上升的预期利率可能会开始影响住房负担能力的一些状态。

不足为奇的是,价格上涨和供应不足为相对强劲增加新的铺平了道路建设。印第安纳州的新住宅建筑许可发行数量在2017年增长了近16%。这标志着一个重大的进步,住宅建设,从历史标准来看仍然缓慢。颁发的许可证数量去年新建房屋,例如,仍然只有一半那么大的平均年颁发的许可证数量在1998和2005之间。

本文讨论最新的数据来衡量印第安纳州的房地产市场。首先,我们提出一个详细的概述与关注房屋销售市场情况,价格和丧失抵押品赎回权。之后,我们检查的人口因素在房地产市场看看住宅建设的趋势。

成屋市场继续升温

与低利率今年大部分时间,加强经济和2017年住宅建设水平仍相对较低,条件设置成屋销售在印第安纳州的另一个强劲的一年。国家统计去年同期88500多成屋销售为印第安纳州(见的新记录表2)。

除了短暂平息2014年,印第安纳州的成屋市场反弹以来低点在2011年中期,当国家注册只有53600成屋销售在过去的12个月里(见图1)。比较这个槽的峰值电流,印第安纳州的成屋销售数量在过去的六年里增加了65%。

图1:印第安纳房屋销售总额连续移动

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

近年来需求的增长也引发了房价稳定增长。在去年的近147000美元,现有房屋的平均销售价格在2017年增长了5.7%,连续第六年平均价格上涨至少3%。

急剧攀升的价格在过去五年已经在很大程度上由萎缩的库存现有的待售房屋。2017年,印第安纳州的平均市场上存量约为27970户。这个数字在上下文中,印第安纳州的库存在2017年比前一年下降了近14%,低于60%的最高年平均马克在2007年的记录。

库存的下降,加上强劲的买家需求,导致估计急剧下降几个月成屋销售在印第安纳州的供应。月供应措施是估计需要多长时间通过待售房屋库存在一个给定的月比上年月平均销售的速度。正如预期的那样,有一种强烈的负面月供应和价格之间的关系(相关系数= -0.97),与价格增加供应在2011年开始下降图2)。

图2:平均销售价格和几个月的库存供应,12个月移动平均线

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

其他措施还表明,印第安纳州的房价攀升。根据联邦住房金融局的房价指数(HPI),印第安纳州已过去24个季度价格升值可追溯到2012年,和国家在2017年第四季度的房价较2016年增长6.6%。这种升值的速度排名24 th-fastest全国。印第安纳州的房价增长落后于邻国密歇根(9.6%)和俄亥俄州(7.4%),但超过了肯塔基州(5.6%)和伊利诺斯州(5.0%),见图3。

图3:房价指数变化状态,2016年第四季度到2017年第四季度

来源:联邦住房金融局房价指数(扩展数据系列,经季节性因素调整后)

印第安纳州的止赎率继续下降

根据美国抵押贷款银行协会(mba),该州的止赎率下降了超过3.5的峰值在2011年底的4.9%在2017年第四季度的1.4%图4)。这是印第安纳州的止赎率自2000年以来的最低水平。即使有下降,印第安纳州的止赎率仍略高于美国平均排名20 th-highest状态。

图4:抵押贷款止赎

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

人口司机的房地产市场开始活跃起来

后拖累印第安纳州的房地产市场几年来,住房市场的人口司机开始展示一些改进。例如,人口增长的32800居民在2017年国家自2009年以来最大的年度涨幅。去年这个强劲表现提供了一些希望,人口增长会完全反弹在未来数年不改变的事实状态一直陷入最慢的人口增长自1980年代中期。过去七年,印第安纳州增加了平均每年约25300人,平均每年增长不到一半的1990年代每年(53600),仍远低于平均标志设置在2000年代(40300)。

人口数量的额外的亮点是,一些重要的年龄组(从房地产市场的角度)显示出增长。印第安纳州的人口年龄在25 - 44岁,例如,在2016年增长了大约4000(最近一年)。这标志着这个年轻人常见集团已连续第四年下降了至少12年之后。这个年龄段,这通常是负责新家庭和购房,净收益将继续增长的相对大的千禧世代是年龄。

该州2017年人口增长上升是由迁移到相对强劲的一年。后平均每年只有940的净迁入居民从2010年到2016年,印第安纳州在2017年获得的净流入10400居民。

在大都市地区至少部分位于印第安纳州Indianapolis-Carmel-Anderson地区2017年迁移率最高,大约每1000居民(见六净郡图5)。其他地区具有较强的迁移率包括布卢明顿,拉斐特的路易斯维尔辛辛那提和韦恩堡。另一方面,哥伦布,埃尔克哈特和芝加哥地区最大的相对净流出。该州的48个县没有大都市的一部分合并净外迁率近四移民每1000居民。

图5:净迁移率选择市区,2017年

资料来源:美国人口普查局的人口估计

随着人口增长的利好消息,印第安纳州说估计有2016 - 18100个新家庭家居的连续第五年收益和延伸的第二大年度增加。总之,印第安纳州有0.5%的年均家庭形成在过去五年。最近家庭的增长速度落后于速度设置在2000年和2006年之间,不过是一个改进(见“房地产泡沫”时代图6)。

图6:年平均家庭的形成率

来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查

2016年印第安纳州的住宅自有率保持稳定

后超过3百分比从2006年的72.1%下降到2013年的68.5%,印第安纳州的住宅自有率最近似乎已经稳定下来。国家的住宅自有率是在2016年估计为68.3%,并且没有任何显著的变化这一措施在过去三年。

而稳定的住宅自有率当然是一种积极的发展状态,整体速度掩盖了一个事实,那就是,印第安纳州大多数年龄段更重要的下降。自2000年以来,例如,印第安人的住宅自有率25到34和35 - 44岁年龄组下降了10百分点和8个百分点,分别(见图7)。在同一时期,的住宅自有率对于那些年龄在45和64下降了6个基点。只有印第安纳州的高级年龄段可以看到一个上升的住宅自有率过去16年。

图7:印第安纳州住房利率时代

来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查

之间的差异相对较小的变化状态的整体住宅自有率相比,这些巨大的下降在许多年龄段的解释是,印第安纳州人口成长和成为房主随年龄增长的可能性。婴儿潮一代现在54和72岁之间,这个年龄段拥有更大份额的国家人口比以往任何时候都要多。这也是住房的黄金年龄段。结果,这个巨大的持续老化队列将会促进国家的住宅自有率,即使只死亡率保持常数。

住宅建设开始改善

有建筑许可发布21664年新2017年在印第安纳州的住宅单位。这是比2016年增加了16%,是自2007年以来该州的最高总。新独栋房屋占最大的份额在2017年与16075年的建筑许可新部件(同比增加14%。

建筑许可是一个积极的发展而增长,住宅建设继续发挥的作用比往常要少,国家的整体房地产市场。这个事实说明之间的差距的成屋销售国家和许多新独栋许可。从1988年到2005年,有一个相当一致的比例大约为每个独栋建筑许可证两个成屋销售在印第安纳州(见图8)。然而在2017年,这一比例是6:1左右。给买家的强劲需求的现状,但待售成屋库存较低,新屋建筑几乎肯定会在未来几年继续改善。

图8:印第安纳州的成屋销售和房屋许可证

资料来源:美国人口普查局,穆迪Economy.com,印第安纳州房地产经纪人协会

结论

多数指标显示,印第安纳州的房地产市场情况良好。国家在2017年创纪录数量的成屋销售和房价升值一样强大的我们已经看到在过去的四分之一世纪。此外,印第安纳州的止赎率持续下降和住宅建设终于开始活跃起来。印第安纳州的经济做的相当好,抵押贷款利率可能低于5%停留一段时间,这些方面的房地产市场将会保持强劲。

特别是住宅建设,应该看2018年的指标。新屋建筑的另一个飞跃是急需帮助缓解问题造成市场上现有房屋的供应短缺。库存约束可能成为更大的担忧如果强净迁入,千禧一代的出现引发强大的家庭形成利率在未来几年。

当然,印第安纳州经济的力量将决定住宅建设和家庭形成率等措施改善。就业和工资增长将吸引更多的人到房地产市场,刺激新建筑。如果经济能够继续改善,印第安纳州的房地产市场可能很快就会达到所有的汽缸。

更多细节关于2018年印第安纳州住房市场,看到完整的报告,“印第安纳州的房地产市场”,可以在https://ibrc.kelley.iu.edu/analysis/reports/index.html。