住房:2016年正增长的预期
Benecki房地产研究中心主任印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载
独栋住房部门发现回到2015年稳定增长,而多户型住宅继续强劲上涨。消费者信心,就业增长和低利率的主要驱动因素是给房地产市场带来潜在的购房者。考虑到这些因素,还有一个重要的预测增加新独栋库存,独栋住房市场预测在2016年继续积极的路径。
例如,全国房地产经纪人协会预测,成屋销售从2015年的水平,将会增加3.5%,7月新屋销售将增长29.3%全国(见表1)。房屋开工预计将增加17.2%,独栋单位增加23.2%,多户型单位上涨6.5%。平均房价为现有的和新的家庭预计将增加4.1%。
表1:国家住房前景
| 历史 | 预测 | |||
|---|---|---|---|---|
| 2013年 | 2014年 | 2015年 | 2016年 | |
| 房屋销售(千) | ||||
| 成屋销售 | 5090年 | 4940年 | 5284年 | 5468年 |
| 新独栋销售 | 429年 | 439年 | 527年 | 682年 |
| 房屋销售(变化百分比-去年同期) | ||||
| 成屋销售 | 9.2 | -3.0 | 7.0 | 3.5 |
| 新独栋销售 | 16.3 | 2.3 | 20.1 | 29.3 |
| 平均房价(千美元) | ||||
| 成屋销售 | 197.1美元 | 208.3美元 | 220.3美元 | 229.5美元 |
| 新独栋销售 | 268.9美元 | 282.8美元 | 288.9美元 | 300.6美元 |
| 房价中值(%变化——去年同期) | ||||
| 成屋销售 | 11.5 | 5.7 | 5.8 | 4.1 |
| 新独栋销售 | 9.7 | 5.2 | 2.2 | 4.1 |
| 住房负担能力指数* | 177年 | 164年 | 162年 | 129年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。
资料来源:美国(National Association of Realtors)。经济前景:2015年10月”
仔细观察这些数字看到2016年的新屋销售的重要性,关键需要新屋开工。成屋库存过剩的有利的定价,造成最近的经济低迷,大部分都是一去不复返了。实现强大的数字在2016年,新的库存必须补充道。美国正在经历一个住房短缺,但房屋建筑商谨慎把新房市场尽管低利率依然存在。好消息是,建筑商信心已经“稳定或增加,”根据每月由全美住宅建筑商协会的调查。
持续改善的可能性独栋住房市场在我国的城市和城镇就业增长很大程度上取决于,如何比较工资地区的房价。当差异化独栋全国市场,重要的是要记住,抵押贷款资格的一个关键因素是一个家庭的月实得工资总额相对于其支付住房成本(总抵押贷款支付,房地产税和房屋保险)。持有其他条件相同的情况下,社区积极的就业增长和良好的边缘之间的工资和住房成本更有可能体验到一个更稳定的独栋住房市场比社区获得的利润房屋负担能力。
因此,住房市场不那么积极的趋势全国住房负担能力。(National Association of Realtors)项目的改变这个指数从162年到129年从2015年到2016年。因为就业预计将保持强劲和利益率同时increasing-remain相对有吸引力,2016年这一趋势不会产生负面影响。
另一个潜在的问题是特定次市场泡沫的存在。地区强劲需求和供应受限,值可能会增加到一个不切实际的水平考虑到长时间的吸引人的抵押贷款利率。
印第安纳州房地产市场如何表现这种推理吗?
在就业方面,印第安纳州正在经历非常积极的趋势。根据印第安纳州商业研究中心和计量经济模型研究中心,印第安纳州的就业增长将继续以每年43000人的速度到2018年。此外,失业率预计将下降在这段时间,山地人之个人收入的上升速度将快于美国(见图1)。
图1:印第安纳州就业和失业率的预测,2014年第一季度到2018年第四季度
来源:印第安纳州雷竞技官方网站下载印第安纳大学计量经济学模型研究中心和商业研究中心(2015年6月发布)
成屋销售而言,印第安纳州击败全国3百分点截至2015年6月的12个月。相比之下,在这同一时期,印第安纳州滞后全国房价升值3.3和13.2(见居住建筑许可表2)。考虑这些结果在一起,也许他们说的是印第安纳州的结果有较大的现有库存供应从滑向阳性山地人之购房者相比全国其他面临库存的短缺。
表2:年中比较印第安纳州和美国房地产市场
| 美国 | 印第安纳州 | |
|---|---|---|
| 成屋销售,2014年7月到2015年6月,同比变化 | 3.2% | 6.2% |
| 房价升值,2014年第一季度到2015年第一季度 | 5.8% | 3.5% |
| 住宅建筑许可,2014年7月到2015年6月,同比变化 | 10.3% | -2.9% |
| 止赎率,2015年第二季度 | 2.1% | 2.3% |
| 住房负担能力指数,2014 * | 164年 | 239年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。显示的值为印第安纳州印第安纳波利斯的地铁。
来源:IBRC,使用来自印第安纳州房地产经纪人协会的数据,(National Association of Realtors),联邦住房金融局,美国人口普查局,抵押贷款银行家协会和迁出
印第安纳州印第安纳Association of Realtors)称,今年迄今2015收销售趋势高于2014点,而其平均销售价格上涨5.9%,至134000美元(见表3)。
表3:印第安纳州住房概述
| 2014年9月 | 2015年9月 | 变化百分比 | 今年2014年 | 今年2015年 | 变化百分比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 关闭销售 | 6958年 | 7282年 | 4.7% | 56752年 | 61509年 | 8.4% |
| 平均销售价格 | 128000美元 | 132500美元 | 3.5% | 126500美元 | 134000美元 | 5.9% |
来源:印第安纳州房地产经纪人协会
当看着住房成本,印第安纳州通常稳定房价。印第安纳州,房主通常经验小波动值随着经济形势和世界事件每年。
在印第安纳州落后国家在过去一年房价升值,见表2,其住房负担能力仍有吸引力,负担能力指数价值239印第安纳波利斯市区,随着利率仍然很低。
考虑到销售价格与收入的比率保持稳定(见图2),由此可见,印第安纳州通常提供了一个稳定的工作基础和良好的工资相对于住房成本。
图2:销售价格中等家庭收入中值比,美国并选择都市区
来源:哈佛大学房产研究联合中心,使用来自穆迪的数据数据自助餐®
如果印第安纳州的经济继续积极运行到2016年,更多的就业机会和更好的工资,这将意味着房地产市场的积极的结果。另一方面,如果就业增长放缓,工资停滞不前或利率上升高于预期,为印第安人仍将票价相比更不稳定的地区。
总结
总体而言,2016年独栋住房市场积极寻找印第安纳州和国家。就业增长正在改善和其他经济基本面是积极的。因此,消费者信心应该很高。2016应该看到独栋住房市场保持强劲的印第安那州和国家。
