住房:风险承受能力和就业增长是2015年的关键
Benecki房地产研究中心主任印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载
米ultifamily住房继续很好的运行,但独栋住房部门继续斗争。就业增长、消费者信心和获得有吸引力的主要驱动因素是信用证条款给市场带来潜在的购房者。考虑到这些因素,大多数专家认为,房地产市场将在2015年以一种更积极的方向移动。
例如,协会(National Association of Realtors)项目,成屋销售将增长7.7%从2014年全国水平和新屋销售年率将增长33.5%(见表1)。平均房价也将略有增加。
表1:国家住房前景
| 历史 | 预测 | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012年 | 2013年 | 2014年 | 2015年 | |
| 房屋销售(千) | ||||
| 成屋销售 | 4660年 | 5090年 | 4938年 | 5316年 |
| 新独栋销售 | 368年 | 429年 | 459年 | 613年 |
| 房屋销售(变化百分比-去年同期) | ||||
| 成屋销售 | 9.4 | 9.2 | -3.0 | 7.7 |
| 新独栋销售 | 20.3 | 16.6 | 7.0 | 33.5 |
| 平均房价(千美元) | ||||
| 成屋销售 | 176.8美元 | 197.1美元 | 207.3美元 | 215.9美元 |
| 新独栋销售 | 245.2美元 | 268.9美元 | 277.0美元 | 283.3美元 |
| 房价中值(%变化——去年同期) | ||||
| 成屋销售 | 6.4 | 11.5 | 5.2 | 4.1 |
| 新独栋销售 | 7.9 | 9.7 | 3.0 | 2.3 |
| 住房负担能力指数* | 196年 | 176年 | 165年 | 134年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。
资料来源:美国(National Association of Realtors)。经济前景:2014年10月”
然而,房地产市场的风险容忍度很低(见2014年令人失望的结果),和不确定性比比皆是。这些不确定性包括失业、工资增长、获得信贷,投资活动和动荡的世界事务。
招聘是获得动力,但失业率仍尤其是当包括放弃寻找工作的人。
工资增长已经moderate-to-negative对很多美国人来说。
获得有吸引力的信贷问题,市场参与者很难找到合适的承销平衡和美国联邦储备理事会(fed,美联储)结束债券购买计划。
独栋投资者活动已经放缓,投资者抛售库存进入市场的威胁仍然存在。
中东动荡,埃博拉病毒和欧洲的经济环境可能对消费者信心产生负面影响。
因此,尽管大多数业内人士支持2015年更积极的概念,它可以反映2014年五矿资源不尽如人意的这些不确定性应该负。
概率更好的2015年独栋住房市场在很大程度上取决于我国的城市和城镇就业增长和工资比较地区的房价中值。
抵押贷款资格的一个关键因素是一个家庭每月的税后工资总额相对于其支付住房的成本——总抵押贷款支付,房地产税和房屋保险。持有其他条件相同的情况下,社区积极的就业增长和良好的边缘之间的工资和住房成本更有可能体验独栋房地产市场走强。
同样的,工资和住房成本之间的差额越大,风险容忍度越高,市场的潜在买家。例如,如果抵押贷款利率增加,社区和更广泛的利润率(即。,更高的风险容忍度)会影响较少,更可能有稳定的购房市场相对于社区和更小的利润。因此,风险承受能力和就业增长时需要考虑的重要指标预测2015年的房地产市场。
印第安纳州房地产市场如何表现这种推理吗?
印第安纳州的就业增长与净就业增长是14个州之一,自衰退开始以来,失业率在2014年低于全国平均水平(见图1)。
图1:净损益工作开始以来经济衰退和失业率的状态
注意:北达科他州排除作为局外人,2.8%的失业率和净就业增长达29.9%的衰退。
来源:美国国会联合经济委员会(由副主席的工作人员)
的成屋销售和住宅建筑许可,印第安纳州超过了全国0.6和8.5,分别为(见表2)。
表2:年中比较印第安纳州和美国房地产市场
| 美国 | 印第安纳州 | |
|---|---|---|
| 成屋销售,2013年7月到2014年6月,同比变化 | 1.4% | 2.0% |
| 房价升值,2013:2 2014:2 | 6.2% | 3.7% |
| 住宅建筑许可,2013年7月到2014年6月,同比变化 | 8.1% | 16.6% |
| 分享严重拖欠的抵押贷款,2014:2 | 4.8% | 5.2% |
| 分享与负资产抵押贷款,2014:2 | 10.7% | 5.1% |
| 住房负担能力指数,2014年3月* | 172年 | 248年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。
来源:IBRC,使用来自印第安纳州房地产经纪人协会的数据,(National Association of Realtors),联邦住房金融局,美国人口普查局,抵押贷款银行家协会,他们迁出和穆迪Economy.com
然而,根据印第安纳Association of Realtors),印第安纳州的2014年同期销售数量趋势低于2013年关闭,而其累计平均销售价格增加了2.9%(见表3)。
表3:印第安纳州住房概述
| 2013年9月 | 2014年9月 | 变化百分比 | 今年2013年 | 今年2014年 | 变化百分比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 关闭销售 | 6375年 | 6958年 | 9.1% | 58868年 | 56752年 | -3.6% |
| 平均销售价格 | 123500年 | 128000年 | 3.6% | 122900年 | 126500年 | 2.9% |
来源:印第安纳州房地产经纪人协会
当看着住房成本,印第安纳州通常稳定房价。印第安纳州,房主通常经验小波动值随着经济形势和世界事件每年。
在印第安纳州的落后国家在过去一年房价升值,见表2,其消极抵押股权份额的5.6低。或许最重要的是印第安纳州的住房负担能力仍有吸引力,负担能力指数价值248,利率仍然很低。
同样,销售价格和收入之间的比率保持稳定(见图2)。这么一来,印第安纳州每年通常提供了一个稳定的工作基础和良好的工资相对于住房成本。
图2:比中等家庭收入的平均销售价格
资料来源:IBRC,使用美国人口普查局和穆迪旗下Economy.com的数据,”印第安纳州2014年的房地产市场:朝着稳定”
如果2015年印第安纳州的经济好转和更多的就业机会和更好的工资,应该意味着住房市场的积极成果。另一方面,如果一些底片的前面提到的潜在不确定性来实现,印第安纳州将暴风雨天气比不稳定的地区。
总结
总的来说,2015年是更积极的寻找印第安纳州和国家。就业增长正在经历一个积极的趋势和许多其他经济基本面有所改善。因此,消费者信心应该很高。2015应该看到房地产市场改善在印第安纳州和国家作为一个整的,所以只要抵押贷款利率仍普遍良好,没有灾难性事件。
