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印第安纳州的持续的止赎危机

经济研究分析师,印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

许多地区的经济终于生命的迹象。在印第安纳州,劳动力从3月数据显示,山地人之雇主增加了超过50000个工作岗位之前的17个月,该州的失业率在2008年年末以来的最低点。尽管整体经济这一势头,房地产市场继续斗争,其近期的方向似乎一如既往的不确定。

抵押贷款违约和丧失抵押品赎回权的核心是持久的住房问题。本文将探讨抵押贷款拖欠趋势在印第安纳州和全国各地和考虑的因素推动了这场危机,为什么印第安纳州的历史性的止赎的趋势往往偏离了美国。同时,我们将研究这个问题的影响住房市场和整体经济的其他方面。

丧失抵押品赎回权处于创纪录的水平

加州的州,比如佛罗里达、内华达和吸引大多数国家的头条新闻关于房地产泡沫并有充分的理由。2010年第四季度,佛罗里达领导的国家超过19%的抵押贷款被严重拖欠(即。90或更多天,过期或取消抵押品赎回权)内华达17%(见紧随其后图1)。新泽西,伊利诺斯州和亚利桑那州也标志着在10%以上。同时,印第安纳州8.6%的严重的拖欠率匹配美国的全国最高排名第十,略低于俄亥俄州和密歇根州。

图1:严重拖欠抵押贷款,2010:4

来源:IBRC使用国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会的数据

在印第安纳州和美国类似的严重拖欠抵押贷款,国家通常有较高的贷款拖欠的早期阶段。2010年第四季度,6.3%的印第安纳州住房贷款逾期三个月5%的全国(见图2)。美国抵押贷款利率略高90或更多天拖欠而印第安纳抵押贷款止赎的份额(4.8%)美国马克(4.6%)。这些止赎率是印第安纳州和国家的最高纪录。印第安纳州,14.9%的抵押贷款逾期或取消抵押品赎回权的最后测量相比,全国13.6%。

图2:抵押贷款的百分比在不同阶段的犯罪,2010:4

来源:IBRC使用国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会的数据

趋势

虽然目前印第安纳州和美国类似的止赎率,该州的趋势在过去二十年中已经很少追踪全国率。印第安纳州的止赎率远低于美国马克通过1990年代。在低点从1994年中期到1996年中期,印第安纳州的止赎率平均为0.5% - 0.9%美国(见图3)。

图3:抵押贷款止赎,1979:1 2010:4

来源:IBRC使用国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会的数据

印第安纳州的速率在1996年底开始稳步上升,真正的飙升,随着失业率,发病的衰退在2000年代早期。经济衰退促使美国止赎率的增加,而不是在印第安纳州的程度。更重要的是,在2000年代中期,美国利率逐步返回到1%水平尽管印第安纳州的仍高。然而,房地产泡沫和随后的经济衰退使美国自2007年以来,利率提高四倍以上。

驱动力

国会在2009年的一份报告中,美国住房和城市发展部提出几个因素导致最近丧失抵押品赎回权的情况。¹上市的根本原因是放缓房价升值,之后,疲软的经济。然而,尽管这些因素有助于引发近期抵押贷款违约,高风险贷款的增长提供了主要的燃料危机。

次级贷款的崛起大约2003当然标题这发展和印第安人更可能比美国人进入次级市场整体。到2006年,超过15%的印第安纳州住房贷款的次级13.5%的国家相比,美国抵押贷款银行协会(mba)。在印第安纳州,这个马克2010年降至大约11%,而美国是10%以下。截至2010年底,四分之一的印第安纳州的次级贷款严重拖欠。

放松贷款标准开始在次级贷款繁荣之前,然而。联邦住房金融局(FHFA)的数据显示,印第安纳州的平均抵押贷款loan-to-home价值(LTV)从1991年的73%跃升至1995年的81%。印第安纳州的比率徘徊在80%到2008年以来急剧下降。更告诉,印第安纳州的LTV排名从12日最低在1991年在1995年第34位。每年从2003年到2006年,印第安纳州有一个10比例最高的国家。

这更容易获得信贷无疑有助于使买房的梦想成为现实了许多印第安人(见图4)。印第安纳州的购房率从1991年的66%上升到2004年的76%,在全国第五大增加。美国利率也在2004年达到顶峰69%,高出1991。这些宽松的贷款标准,然而,也意味着有更多的业主准备的类型与房地产泡沫和随后的经济衰退相关联的经济冲击。因此,止赎飞涨,住房拥有率正在退却。印第安纳州的2010年住房率降至71%,自1995年以来的最低点。

图4:印第安纳贷款价值比率和住宅自有率

来源:IBRC使用联邦住房管理局和美国人口普查局数据

而高风险贷款的增长推动了国家止赎危机始于2007年,这个因素还不足以解释十年早些时候印第安纳州的违约率升高。其他结构动力学离开球场雄心更容易丧失抵押品赎回权。其中最主要的是国家的工业持续下降。

通过1990年代扩张之后,印第安纳州裁员逾220000个制造业工作在2000年到2009年之间。大约一半的损失在2007年底之前经济衰退的打击。其他工作出现了以抵消这些制造损失的一部分,但他们往往是低工资行业。这一转变导致了家庭收入的稳定下滑。从1999年的峰值,印第安纳州的真正的家庭收入中值下降了1%的速度每年通过2007 -印第安纳州排名第44任在所有国家。最近的衰退迫使该州的实际中等家庭收入以更快的速度下降。

与丧失抵押品赎回权,真正的家庭收入是下降加剧了国家的房地产升值的速度。根据FHFA房价指数,印第安纳州房地产升值69%从1991年到2007年峰值(见图5)。这是最慢的1991 -峰值增加的任何国家。排名在印第安纳州是俄亥俄州(75%提升至2006年的峰值),德州(92%)和肯塔基州(93%)。

图5:房价指数,印第安纳州和美国1991:1 2010:4

来源:IBRC使用联邦住房金融局数据

看着房价的变化时,它的合理质疑印第安纳州甚至房地产泡沫的一部分。毕竟,国家的房价并没有超过跟上名义过去二十年家庭收入的增长。

图6痕迹名义家庭收入中值比房屋销售价格中位数选择状态。这一分析表明,尽管许多州经历了一个运行在房价相对收入在2000年代早期,加利福尼亚、内华达和佛罗里达真正领导这一趋势。房价收入比在佛罗里达和内华达或多或少在加州在2000年至2005年间翻了一番,而价格飙升至中等家庭收入的9倍。在印第安纳州的一些邻居,伊利诺斯州也看到大幅跳这一标准甚至在密歇根州比例小幅攀升。

图6:房价中值比家庭收入中值,印第安纳州和选择国家,1991年到2009年

来源:IBRC使用美国人口普查局和穆迪旗下Economy.com的数据

然而房地产危机爆发以来,这些国家的房价收入比在每个回1990年代期间更可持续的水平。同时,印第安纳州的比率保持稳定上升只有2/10的百分之一在2000年和2005年之间增加——小于四个州。印第安纳州的比率已经下降价格和名义近年来中等家庭收入的下降。印第安纳州、俄亥俄州和密歇根州在2009年全国房价收入比最低。

在这个国家的许多地区,这些价格迅速增加泡沫期间救出了许多房主在头上。在经济困难的事件,许多人可以利用他们的房屋价值膨胀再融资或出售他们的房子价格让他们避免丧失抵押品赎回权。相比之下,缺乏价格泡沫在印第安纳州意味着更少的印第安人有这个选项。

直到2006年泡沫开始缩小,许多业主在全国开始受害者相同的情况下,一直困扰着许多印第安人多年前:太多的高风险贷款不再隐匿的价格迅速上涨。

重要的是要注意,印第安纳州并不是唯一的止赎率在破产之前。邻近的密歇根州、俄亥俄州和伊利诺斯州和印第安纳州形成一个单独的块高止赎。每一个州,在某种程度上,共享相同的混合因素使印第安纳州的趋势。

影响

丧失抵押品赎回权的影响导致了大量的不良属性在市场上。房地产分析公司迁出估计,廉价出售,包括拥有(REO)房地产销售和卖空,跃升至6%的美国交易在2009年到2007年的28%。²这种方法在2010年11月达到30%。³

在国家中,通常的嫌疑人带路。不良属性由超过一半的所有销售在密歇根,内华达州和亚利桑那州2010年11月,紧随其后的是加利福尼亚和佛罗里达是35%以上(见图7)。廉价出售占几乎每五个家庭出售2010年11月在印第安纳州。这个值排名全国21和远低于美国平均水平。

图7:陷入困境的房屋销售占总销售,美国和选择状态,2010年11月

来源:IBRC使用CoreLogic数据

大量不良属性在市场上有一些有害的副作用。首先,高库存的不良房屋价格的下行压力的地方。这种影响当地市场之间变化很大但它显然是一个持续的价格下跌背后的主要力量在一些地区和重量价格反弹。此外,通过库存的不良特性,在某些方面,保持房地产危机。,越来越多的房主丧失抵押品赎回权的风险随着价格继续下降(或只是踩水)和就业形势是缓慢复苏。

大库存的不良性质也有助于削弱对新住房的需求。这是一个趋势,经济的博客计算风险称为“痛苦的差距。”Over at least a dozen years leading up to the housing bust there was a consistent ratio of five to six existing home sales for each new home sold at the national level. Since the beginning of 2007, however, the housing demand that still exists has tilted even more heavily toward increasingly affordable existing homes. As a result, the ratio of existing home sales to new homes climbed to 17 by early 2011. This widening gap is at least partially explained by the decline in existing home prices driven by the large inventory of distressed properties.⁴

新屋销售数据不可用状态,所以我们无法确认是否这个关系在印第安纳州。然而,成屋销售和年度建筑许可的比较表明,相同的动力在起作用(见图8)。⁵从1990年到2005年,大约有两个成屋销售为每个独栋建筑许可证在印第安纳州。即使在1990年代当年度许可证的数量增加了15000,有一个相应的成屋销售增加。自2006年以来,建筑许可发布的数量已经下降但是成屋销售并没有成比例下降,导致比例接近七个2009年。据推测,distressed-sales-induced二手房价格下降导致这垂死的新房市场。

图8:印第安纳州年度独栋建筑许可和成屋销售比独栋建筑许可

来源:IBRC使用美国人口普查局,穆迪Economy.com和印第安纳州Association of Realtors)的数据

这一措施在2010年拒绝一些成屋销售继续下滑,而独栋许可略有上升。增加许可,然而,可能是一个临时的联邦政府的2009年和2010年的购房税惠政策程序。4月,允许单位在印第安纳州的数量十过去11个月同比下降。

结论

印第安纳州的房地产市场将继续面临挑战。该州的止赎率在2010年底仍处于历史高位,可能一段时间从印第安纳州的抵押贷款比例升高,仍在水里。根据他们迁出,11%的抵押贷款在一个在2010年第四季度的负资产的地位。另一个5%是负资产(即附近。优秀的抵押贷款至少房屋价值的95%)。这些数据远低于美国平均水平但他们认为,仍有相当大的池的山地人之房主丧失抵押品赎回权的风险。

然而,印第安纳州将最终解决这场危机,就像这个国家的其他地方。国家庞大的库存不良房屋将会收缩和印第安纳州的家庭将再次欣赏的价值。对于印第安人来说,发人深省的问题变成了:什么呢?我们已经看到,印第安纳州的一个国家最高的止赎率多年来在房地产泡沫破裂之前。市场恢复后,将创建环境的经济基本面继续或印第安纳州将经济发展需要扭转其十年的家庭收入下滑?印第安纳州将需要重组经济,以确保它不花费另一个十年在前取消抵押品赎回权的州。