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2011年房地产市场前景

马特·r·Kinghorn

经济研究分析师,印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院的布卢明顿雷竞技官方网站下载

房地产市场的短期方向似乎模糊的今天,近年来在任何时候。到期后,6月联邦购房税惠政策计划,住房需求低迷,即使以今天的标准。此外,越来越多的止赎和卖空威胁进一步降低抵押房屋的价值。与此同时,劳动力市场停滞作为背景,这些住房危机。令人生畏的,因为这些问题可能是,复苏的条件是正确的价格下降,利率很低。然而,它可能需要一段时间的消费者有足够的信心跳回大量的房地产市场。

房地产市场试图站在自己的

美国房地产市场急剧下降近年来已经被很好地记录下来了。新屋销售下降了71%,从2005年的约140万辆的峰值在2009年374000辆。现有的独栋房屋销售同期下降了27%,房屋价值下降的国家。为了应对这些情况,联邦政府启动的购房者税收抵免计划希望能刺激需求。看来很清楚的是,这个程序,从2009年初到2010年4月,至少有助于打破自由落体在房屋销售和价值观。然而,很难知道这些税收抵免只是加速了购买房屋的人会买或者诱导新买家进入市场。

无论情况而定,图1表明,我们正处在一个可预测的post-homebuyer-tax-credit宿醉。每月以平均3.1%的速度下滑2005年7月至2009年4月,新屋销售稳定,平均每月增长1.1%的速度在2010年4月。没有联邦刺激计划的援助,然而,2010年5月新屋销售大幅下降,仍低。事实上,五个月以来的税收抵免到期最低5月新屋销售数据记录可以追溯到1963年。房价,以case - shiller房价指数来衡量,同时稳定的税收抵免活跃但赊销下行在7月和8月。

图1:新屋销售和凯斯-希勒20城市房价指数,2000年到2010年9月

注意:阴影区域表示时期,联邦购房者税收抵免。这两个变量是季节性调整。新屋销售年率报告。标记表示每年1月和7月。
来源:IBRC,使用标准普尔和美国人口普查局的数据

情况一直在类似的二手房市场。根据全国房地产经纪人协会,成屋销售在2008年和2009年之间增加了近5%,销售通过2010年上半年仍相对强劲。到期的税收抵免,引发了下降27%,经季节性因素调整后的成屋销售6月和7月之间。¹新屋销售相比,现有的国内市场大幅反弹更多与马克7月9月份的销售数据上升了18%。

很大程度上推动了这种不稳定性问题在房地产市场曾经的南部和西部。佛罗里达等州、内华达州、亚利桑那州和加利福尼亚州因这场危机。然而,印第安纳州的房地产市场经历了类似的趋势。作为图2显示,平均房价和销量均拒绝对大多数季度同比从2005年到2009年初,但这些措施反弹在未来一年半。然而,税收抵免的需求提前离开印第安纳州以24%在2010年第三季度的销售同比下降和平均销售价格下降1%。

图2:每年在印第安纳州房屋销售和中间价格变化,2005:1 2010:3

注:标记表明每年季度。
来源:IBRC,使用印第安纳Association of Realtors)的数据

止赎问题依然存在

一个主要力量,继续的地方房价下行压力持续丧失抵押品赎回权的危机。图3表明个人季度流与从2009年的峰值水平记录新的止赎改善但仍是居高不下。相比稍有下降出现在新的止赎在第三季度,纽约联储还报道称,抵押贷款转换成犯罪的比例自2009年以来的首次增加。增加违约可能意味着另一个止赎上升。

图3:许多美国消费者新的止赎,2000:1 2010:3

资料来源:IBRC,使用纽约联邦储备银行的数据

加剧这个问题最近披露的文档不当的许多属性丧失抵押品赎回权。努力解决所谓的“机器人签名”实践可以延长的时间明显的止赎房产市场,这将作为进一步拖累房地产复苏。

止赎危机打击了印第安纳州比美国作为一个整体。图4表明,印第安纳州的优质抵押贷款止赎的份额在2010年8月略高于美国平均水平。或许更令人担忧的是国家的份额的优质抵押贷款拖欠的早期阶段。抵押贷款的模式是类似的由房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)和印第安纳州8.4%的这些实体持有的抵押贷款拖欠或丧失抵押品赎回权而在全国范围内为7.3%。印第安纳州的高于平均抵押贷款拖欠情况应该不足为奇,因为国家有一个国家的失业率最高在最近几个月。

图4:百分比的优质抵押贷款止赎或阶段的犯罪在印第安纳州和美国,2010年8月

资料来源:IBRC,使用纽约联邦储备银行的数据

房屋建筑

住宅建筑许可和房屋开工趋势很大程度上镜子我们看到在新屋销售。每一个指标稳定在2009年和2010年但没有明显上升。虽然它是个好消息,这些指标稳定,他们定居在水平大约四分之一的2005建筑活动的高峰。2009年,印第安纳州创下1982年以来的最低水平的住宅建筑许可。

结论

房地产市场在美国和在印第安纳州在2011年可能会增长,但与更广泛的经济领域,这将温和增长。作为表1轮廓,两个行业贸易组织预测,房屋开工和房屋销售将在一定程度上爬,但在房屋销售的情况下,不可能达到税收抵免的最后期限前水平。虽然目前一些疲软的需求,减少价格和低利率应该保持购房有吸引力。房地产市场现在只是等待一个强劲的经济复苏刺激消费者利用非常有利的负担能力条件。不幸的是,这种强劲复苏似乎至少一年或两年。

表1:全美不动产协会(NAR)和抵押贷款银行家协会(MBA)预测,2010:2 2011:4

注:实际值是2010:2报道。数据被从每个组织的2010年10月预测。
来源:协会(National Association of Realtors)和抵押贷款银行家协会