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2010年房地产市场前景

杰弗里·d·费雪

房地产研究中心主任Benecki;查尔斯·h·和芭芭拉·f·邓恩教授金融和房地产,印第安纳大学凯利商学院的布卢明顿雷竞技官方网站下载

2009年11月

新学期,已经成为语言的一部分在谈到房地产市场是一个“卖空。“这不是像一个卖空股票,你卖股票你不拥有的预期价格下降。而是意味着你购买了一套不错的房子价格是低于欠mortgage-thus贷款人是“短”收到的数量。银行这样做,以避免丧失抵押品赎回权的时间和成本。借款人避免拖欠贷款的耻辱,因为贷款人同意接受较低的贷款余额知道他们不可能得到任何更多的钱通过取消抵押品赎回权的属性。列出的属性与代理和销售价格小于贷款余额与银行的批准。当然,所有的资金去银行。

这样的事实:越来越多的发生在过去一年的销售额是卖空是指示性的房地产市场。坏消息是,很多销售卖空银行遭受损失和借款人失去他们的家园。好消息是,这些销售正在帮助清理库存的房屋负资产,这是重要的房地产市场最终恢复。

房屋库存

未售房屋的供应大幅下降。根据《美国新闻与世界报道》,“待售新屋的原始数据录得连续29日月度降幅,现在正处于1982年以来的最低水平。而供应库存维持在7.5个月升高,它从近期高点也急剧下降的12.4个月。独栋新屋开工数可能会继续增长,因为建筑商,在某种程度上,需要提高产量。房屋开工增加将意味着失业在住宅建设部门很快就会走到尽头。”¹这将有助于提高整体经济。

房价

较低的房屋供应市场上也有助于遏制房价的下行螺旋。现在有迹象表明,房价稳定:如果没有上升,至少在许多地区价格下降的速度已经大大减少。受到广泛关注的S&P /希勒房价指数综合十大城市下降每季度根据国家从2006年7月到2009年4月。自那时以来,它已经连续四个月上涨(见图1)。一些地区如拉斯维加斯和克利夫兰仍略有下降,但比前几个月更小。在底特律房价实际上小幅上涨后显著下降多年来由于陷入困境的汽车工业。

图1:S&P /希勒10城市综合房价指数,1987年到2009年

“标普/希勒房价指数二十美国主要城市8月较上年同期下降了11.3%。从1月读的显著改善,这显示,属性值较上年同期下降19%,”根据路加福音马林斯在《美国新闻与世界报道》。²

“同比下降11.3%,twenty-city复合发布8月是最小的(2008年1月以来下降和适度比下降11.9%,经济学家此前的预期。它代表了一种进步从七月份开始,当价格较上年同期下降了13.3%。虽然许多的市场仍然和去年的这个时候,相对,下降的速度已经显示出一些真正的进步。”³

房屋销售

全美住宅建筑商协会(NAHB)报道,“增加,连续5个月后,新建独户住宅的销售下降了3.6%,经季节性因素调整后折合年率为402000套9月。”⁴这是一个较上年同期下降8%。这表明,根据野村证券(Nomura)经济学家潘德尔全球经济,这“经济复苏将继续有所缓慢,我们绝对不是脱离险境。”⁵根据《美国新闻与世界报道》,“令人失望的数据的新屋市场来几天后9月成屋销售报告显示,一个令人惊讶的9%。这种差异背后的一个因素是,两份报告应用术语“出售”不同。成屋销售统计当交易关闭,而新屋销售统计,销售合同签订。的新房销售量相当强劲仲夏,9月份成屋销量强劲,”庞德尔说。“⁶

NAHB的报道,“在区域的基础上,新屋销售下降10%,这是美国最大的住房市场,并在西方下降了10.6%。东北地区的销量并没有改变在9月,但在中西部上涨34%。”⁷

首次购房税收优惠

房屋销售也增加由于8000美元首次购房税收优惠在2月中旬,奥巴马总统签署成为法律。估计表明,税收抵免负责增派多达400000人的房屋销售的时候它最初将于11月底到期。2009年秋季销售下降可能是由于这个即将过期。销售额落后的人们开始运行时间的最后期限之前关闭销售。然而,11月初,信贷是由国会延长,应该开始再次刺激销售。乔•罗布森NAHB主席指出,“延长税收抵免的有效日期为一年,扩大到包括所有购房者会产生近350000个工作岗位,282亿美元的工资,工资,和业务收入,和116亿美元的额外税收。”⁸

税收抵免一直刺激买家需求以及持续的低水平的抵押贷款利率环境。“许多因素,包括房价便宜和有吸引力的抵押贷款利率,让买家更舒适生活最大的金融交易,”根据美国新闻和世界报道》。“30年期固定抵押贷款利率,例如,在8月14日结束的一周平均为5.45%,远低于一年前的6.65%。”⁹

房屋开工

NAHB项目总房屋开工增加在2010年和2011年(见表1)。2010年,开始将增加从564000年预期的平衡2009年到716000年在2010年和1059000年的2011人。尽管这是一个很好的改善,房屋开工的步伐将会在2006年低于1800000年的峰值水平。NAHB还项目,固定和可调利率抵押贷款的利率将在2010年和2011年略有增加。

表1:全美住宅建筑商协会的预测,2006年到2011年

注:数据是经季节性因素调整后的季度数据的平均值和其他地方公布的年度数据可能不匹配。
资料来源:国家住宅建筑商协会

结论

房地产市场将在2010年展示一些增长;但是,和整体经济,这将是温和的。房价在大多数市场预计将增长缓慢。非住宅建设将会拖累供应过剩和信贷紧缩的公司寻求购买或租赁空间。利率会稍有上升,但仍低于历史标准来看,一些上行压力可能在今年年底。抵押贷款利率将平均为5%至6%。