2009年房地产市场前景
房地产研究中心主任Benecki;查尔斯·h·和芭芭拉·f·邓恩教授金融和房地产,印第安纳大学凯利商学院的布卢明顿雷竞技官方网站下载
2008年11月
推卸责任的游戏
不用说,房地产行业已经直言不讳的金融危机和当前经济衰退的罪魁祸首。当然,次级抵押贷款的前所未有的增长让人真的负担不起一个家是一个问题的主要原因。是有问题的,在最好的情况下,是否这些抵押贷款贷款即使房价上涨和人们可以进行再融资,股权的家里帮助支付他们的未来抵押payments-especially当他们“急转弯”利率市场利率向上调整。两年前当房价开始下跌,持有这些贷款数百万人面临财务困境。随着违约率开始增加,担心对银行和其他经济的影响从波纹膨胀的浪潮席卷了许多金融机构,导致联邦政府接管房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)。
当然还有其他原因。抵押贷款经纪人鼓励房主得到他们负担不起抵押贷款经纪人可以收费。贷款人认为抵押贷款是一个很好的方式来增加利润,他们得到了服务费用而贷款卖给华尔街,他反过来创造了抵押贷款支持的证券。证券评级机构的评级,也收到支付费用,然后被全球投资者购买的证券依赖评级机构。虽然不明显,我们现在清楚的是,系统失败和激励都是错误的。因此,我们都为它通过援助和金融危机对银行影响,退休账户,主要街道,华尔街。小企业有问题继续他们的业务再融资贷款银行严重削减他们愿意贷款——不仅仅抵押贷款持有者和收紧了贷款标准。
救助和逆转?
的救助可能有助于恢复银行体系流动性,去除不良抵押贷款从银行的资产负债表,并鼓励银行贷款了。移动通过联邦储备银行降低利率也可能有所帮助。即使通货膨胀回来结果,它可能最终帮助推动房价回升。
问题是,当房地产市场转吗?有许多优秀的抵押贷款的人为低利率将在2009年重置,这可能导致持续丧失抵押品赎回权,住房价格的下行压力。另一方面,我们已经经历了下降的房价已开始再次让价格有吸引力,在最近几个月成屋销售实际上增加了些许。
然而,大多数经济学家认为它将在2009年底或2010年之前,我们看到房地产市场的复苏。根据全美住宅建筑商协会(NAHB),独栋房屋开工年率预计将在2009年触底,然后开始爬。我们预计到达底部将略低于2009年水平下降到1990年代早期的经济衰退期间,见图1。
图1:独栋房屋开工,1989年到2009年
目前十个月的新屋供应市场,而2006年六个月供应住房危机开始之前。好消息是,向上,新建独户住宅的销售将在2008年9月,发布上涨2.7%,经季节性因素调整后折合年率为464000套,根据美国商务部。这表明,建筑商正在取得进展在筛选市场上待售的供应单位。然而,中间几个月完成新住宅在市场上升到9.1月新纪录。建筑商信心水平调查为每月10月NAHB / Wells Fargo房屋市场指数跌至1985年开始以来的最低点,住宅建筑商表示担忧时,市场将恢复。
成屋销售,包括独栋房屋,townhomes,公寓,合作社上涨5.5%,经季节性因素调整后折合年率为518万套,在从491万年8月9月收升。这是2007年9月,美国2月成屋销售年率1.4%高于5.11。
全国所有住房类型值成屋价格在9月为191600美元,较一年前下降9%,中值为210500美元。廉价出售目前35%到40%的交易。这些是拉下中间价格,因为许多正在打折出售。
图2显示房价下降基于case - shiller房价指数。全国金融公司的股票价格,美国最大的抵押贷款机构之一,也是显示。事后看来很简单,但很明显,房价经历了增长放缓之前,股票市场意识到这将对抵押贷款机构的影响。
图2:全国金融公司股价和房价指数同比变化百分比,2000年到2008年
抵押贷款利率可能由于低需求保持相对较低的抵押贷款和美联储降低利率,虽然由于抵押贷款风险更高利率保持大幅下降。图3显示了一个从Forecasts.org 30年期抵押贷款利率的预期。
图3:30年期常规抵押贷款利息超过趋势和投影,2006年到2009年
住房负担能力
由于房价的下降和持续低水平的抵押贷款利率,住房变得越来越便宜。(National Association of Realtors)的住房负担能力指数现在在135年,而2006年只有106。这表明现在的中等收入家庭的收入有35%必须符合中等价位的房屋贷款,而必要收入比2006年增加了6%。也就是说,次级抵押贷款市场的崩溃意味着那些没有很好的信用评级不太可能获得融资,即使他们的收入就足够了。
结论
房地产市场的复苏将部分取决于信贷市场调整。许多银行现在更愿意重新协商贷款对于那些面临止赎。然而,信贷市场也只能做这么多了。我们还需要恢复对我们的金融系统的信心。
