印第安纳州新时代物业税评估

卡罗尔·o·罗杰斯,副主任

印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

房地产评估是将价值属性的过程。非常简单的过程,不是吗?

两种类型的财产征税在印第安纳州:真正的和个人。不动产包括土地、建筑物、和其他主要的永久建筑。个人财产是几乎完全的企业和农业,包括设备制造、产品库存。

每年个人财产进行评估,而不动产评估执行的频率更低(在2002年之前,最后不动产评估是在1995年进行的)。通常情况下,评估是由民选乡陪审员和由民选县评估员(除了湖县,2002年评估对于大多数属性是由私人公司)。

财产的全部价值决定称为总评估价值(GAV)。但在大多数情况下,这不是价值征税,因为大多数属性符合免税或减税,减少应税价值。最常见的演绎是自有住宅的家园演绎。其他常见的免税和减税包括那些伤残退伍军人,政府财产,低迷的经济领域。毕竟豁免和评估价值减去扣除叫做评估净值(资产净值)。

单位和地区

征税单位概念如乡、市、学区,卫生区,图书馆,愤愤然权力接受在他们所服务的地区房地产税。这些征税单元的边界重叠,重叠,它们的形式征税地区。换句话说,一个地区征税是一个地理区域中所有的属性都是由同一组征税单位征税。根据包裹的位置(地理位置是非常重要的),一个家庭或业务将纳税对学区,图书馆地区、城市或小镇,小镇。

房产税法案对于一个给定的包裹列出每个分配单元,其房产税征税。此外,房产税的一部分去各个县(公园和娱乐、福利和其他县基金)和去印第安纳州的一部分。

确定征税

每个单元创建一个预算和征税收入估计未来一年。这和其他金融信息提交给印第安纳州地方政府财政部门(DLGF)认证(称为认证预算)。DLGF计算区域减去其他非税收入的征收(如汽车消费税、许可费用和用户费用或罚款)所需的预算金额。但三个县,由当地所得税征税也降低。表1显示了不同的收入来源的相对贡献各种类型的地方政府的资助。“间”是指基金收到联邦、州、地方政府或其他;“费用”包括费用待学校午餐,公立医院,停车设施,等等;和“杂项”包括利息收入,收入从政府财产出售,和各种各样的其他来源。预算金额不减少其他收入支付的物业税征收。图1显示了这些征收百分之一的总净县级评估价值。

表1
莱克县财政收入的分解、印第安纳州和全国2002人

点击大图

图1
为应付税款征收百分之一的净评估价值2003

财产税率计算

计算征税后,DLGF设置为每个征税率区使用的税单。基本速率方程是:

税率=总纳税/总评估净值

征收占每个单元分配给各地的单位。然后除以地区征收评估净值的所有财产。表2提供了一个示例的税率计算三个假想的地区。

表2
产权比率是如何计算的例子

DLGF也计算房产税替代信用(PRTC)和家园信用。这些学分,由国家资助,减少税款计算在最初的税收。信用只是应用到某些类型的税,所以救援的数量取决于单位如何花钱。自征收不同的混合区,利率必须为每个区计算

最后,税单

在收到认证率从国家,账单可以计算每个属性。账单由县财政部长一年两次发出,通常是由于5月11日和11月11日(或下一个营业日)。该法案的数量计算使用以下公式:

税款=(税率×评估净值)——学分

房产税的金额乘以税率计算评估净值的财产。湖县研究的一个例子:如果你住在加里的征税地区的城市,象征乡和加里社区学校,你的税率是9.8412%,最高的莱克县。如果你住在一个房子,有100000美元的资产净值(GAV -扣除,如宅地扣除),你的房产税总额将达9841美元。你会减去物业税替代信贷($ 9841×0.234399)和家园信贷(减去PTRC后决定:7534美元×0.161506)为每年6318美元的法案。

理解评估

评估是一个中性的过程。税收征收并没有提出重新评估和地方政府没有得到任何增加的收入直接从重新评估的过程。这个特定的评估造成的困难和困惑的原因是由于税收负担的主要变化在不同的属性。当设置属性值,几乎任何改变在一个属性或一组属性影响所有其他属性相同的单位。换句话说,它是你的基本零和游戏:如果一个人支付更少,其他人必须花更多的钱。明白这是为什么,看看基本税率方程:

税率=税/评估净值

税收征收不受变化影响导航,所以税率必须上升或下降。这是一个例子,一个虚构的两个特性区,其征税是150美元。如果一个谷仓和结合价值500美元,谷仓所有者和合并所有者将欠75美元。然而,如果谷仓的评估价值提高到1000美元,税率下降。听起来好吗?谷仓老板不会这样认为因为他或她的税单上升到100美元,而结合所有者现在只需付50美元。

个人的和真实的

与2002年重新评估最重要的转变是“真正的价值”税收的变化,以市场为基础的评估。在过去,不动产的价值评估是基于土地和再生产成本减折旧。折旧是在不管财产的条件因素。因此,属性值是几乎总是远远低于市场价值。年长的属性特别under-assessed因为他们这么多年的贬值。结果是不断转移税收负担的业务,个人财产(主要是企业),和新的家庭。在一系列的决定从1996年到1998年,印第安纳州最高法院规定,2002年的国家使用一个更公平的制度重新评估。因此,采用“公平市场价值”系统。房地产的评估价值也被人为压低,因为在1995年发生了重新评估。虽然这不是很长一段时间之间的差距相比其他评估(以前的评估发生在1989年),这是足够的时间之间的差距来开发不动产和个人财产的价值。 This increased the shift in tax burden toward personal property every year, and made the inevitable readjustment more painful (see图2)。