得到本文的PDF

印第安纳州的房地产市场

人口统计学家,印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

五年之后掉了印第安纳州住房市场的底部,最后有一些复苏的迹象。

2011年,印第安纳州销售的房屋数量自2006年以来首次增加,平均销售价格攀升连续第二年。该州的止赎率仍然过高,但后期的房屋数量的抵押贷款拖欠已经下降了。

当然,恢复病人并不一定是健康的。一些温和改善住房市场指标来源于很弱的位置。成屋销售在印第安纳州,例如,仍从2006年的峰值30%以上份额的抵押贷款逾期90或更多天只有一半回到危机前水平。同时,住宅construction-another房地产市场和经济的关键方面的将军也降至1980年代初的水平,似乎卡住了。

印第安纳州住房市场站在哪里呢?本文研究的一些最新的数据来回答这个问题。

住房需求在上升

连续四年下滑之后,印第安纳州终于看到了2011年在现有房屋销售上升。由于历史最低的抵押贷款利率和经济温和改善,销售在2011年比上年增加了0.4%。

成屋销售在下降以每年平均9.5%的速度在2006年和2010年之间。改进销售步伐更加鼓励当人记得,2011年标志着第一次自2008年以来,市场站在自己没有政府激励措施旨在提振销售。2009年和2010年的购房者税收抵免几乎肯定会提前一些房屋销售,否则将会发生在2011年。

作为图1所示,销售额飙升至超过税收信用期限在2009年第四季度和2010年第二季度之后然后急剧下降。由于这种扭曲的模式,在2011年上半年同比销量下降然后今年下半年的增长。反弹似乎在2012年初加速。印第安纳州的房地产经纪人协会的数据显示,在2012年第一季度的销售一年前同期上涨了15%,第一季度总自2008年以来的最高水平。非常温和的天气过去的这个冬天可能有助于提振需求在什么通常是房屋销售的淡季。住房市场活动在春天和夏天应该告诉真正的反弹是否正在进行中。

图1:印第安纳州房屋销售的季度,2007:1 2012:1

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

除了密歇根City-La土耳其宫廷区,每一个印第安纳州的市区房屋销售增加了截至2012年3月的12个月里(见图2)。哥伦布地区率先在销售增长11%相比去年同期。增加了7.9%,路易斯维尔的印第安纳州部分地铁销售额第二大上升(7.3%),其次是Indianapolis-Carmel区域南Bend-Mishawaka(5.9%)和韦恩堡(5.4%)。45印第安纳州县外的市区联合销售增加了2.4%。全州,销售在此期间增长了4.7%。

图2:房屋销售总额到市区,2011年4月至2012年3月,同比变化

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

房价站稳脚跟

每年在2005年和2009年之间下降后,房屋出售在印第安纳州的平均销售价格继续反弹。为112900美元,去年的平均销售价格高于2009比2010年提高0.8%和2.6%。与住房需求,价格涨幅一直持续到今年年初在2012年第一季度房价中值较上年同期提高3%。

其他措施表明,印第安纳州的房价企稳,。根据联邦住房金融局的房价指数(HPI),国家的房价从2007年初的峰值下降了10%,2011年第四季度。¹美国的索引值在这同一时期下降了25%。山地人之业主最令人鼓舞的是,其中大部分发生在2009年初下降。从这一点上,印第安纳州的房价一直在一家控股模式中,没有持续向上或向下运动。相比之下,美国最近years-continues HPI-though以较慢的速度下降。

印第安纳州的房价下降10%,从2007年到2011年第四季度实际是14日最好peak-to-current价格变化之间的性能状态。价格下跌了62%,在2006年初开始,内华达有全国最大的peak-to-current损失之后,亚利桑那州(-54%),加州(-50%)和佛罗里达州(-49%)。在印第安纳州的邻居,密歇根州(-43%)、伊利诺斯州(-30%)和俄亥俄州(-25%)也有戏剧性的房价贬值因为各自的峰值;与此同时,肯塔基州的一直相对温和下降6%。

过去一年,印第安纳州的HPI价值增加在2011年最后两个季度,但该州的第四季度马克是0.9%低于2010年同期(见图3)。特拉华州的房价下降最大,为10.2%,其次是内华达(-9.7%),乔治亚州(-8.1%)和华盛顿州(-7.6%)。只有五个州和哥伦比亚特区的房价较上年同期的增长在2011年第四季度。

图3:房价指数变化状态,2010:4 2011:4

来源:联邦住房金融局,房价指数(扩展数据系列,经季节性因素调整后)

全国房价下降了五年,因为花了很长时间的泡沫完全(见缩小图4)。2011年底,全国居民刚刚达到价格升值的“泡沫前”的趋势,这意味着房价在国家层面上是一个期望价格之前从未发生。从这个意义上讲,prices-though痛苦的下降对许多房主和美国经济的拖累已经是一个必要的修正。

图4:房价指数相比,泡沫前的趋势,1991年到2011年

来源:联邦住房金融局,房价指数(扩展数据系列,经季节性因素调整后)

印第安纳州的经验已经截然不同。根据联邦住房金融局(FHFA),印第安纳州价格升值超过了全国平均水平在1990年代然后开始缓慢而地方起飞。自2007年以来下降后,印第安纳州的房价现在坐远低于趋势在1990年代。然而,比较当前价格趋势不一定有意义的早些时候Indiana-or至少不会以同样的方式。而美国HPI数据清楚地说明房地产泡沫的大小,这对印第安纳测量显示了国家根本没有价格泡沫。相反,山地人之房价的变化已经与国家的经济表现。

作为一个例子,一个重要的原因,印第安纳州的房价升值超过了美国1990年代国家家庭收入的增长速度比国家更大的整体。从1991年到1998年,印第安纳州的中等家庭收入年均增长5.6%相比,3.7%的国家。房地产泡沫期间的1998年到2006年,印第安纳州的中等家庭收入增长放缓至平均每年1.7%的速度和国家房价升值步伐放缓。相比之下,在美国家庭收入增长也放缓了在此期间(每年2.7%),但房价每年以平均8%的速度增长。自2006年以来,中等家庭收入增长的平均年增长率为印第安纳州和美国已降至0.5%左右。

收入比房价随着时间的推移,清楚地说明了价格在这个国家的许多地区成为脱离经济基本面。各州之间的标题是房地产泡沫,房价收入比在佛罗里达和内华达或多或少在加州在2000年至2005年间翻了一番,而价格飙升至其家庭收入中值(见9倍图5)。看着印第安纳州的一些邻居,伊利诺斯州也看到大幅跳这一标准甚至在密歇根州比例小幅攀升。

图5:房价中值比家庭收入中值,印第安纳州和选择国家,1990年到2010年

来源:U.S. Census Bureau)和穆迪Economy.com

然而爆发以来楼市低迷,房价收入比在每个州跌回到更可持续的水平在1990年代,虽然比2010年在加利福尼亚和伊利诺斯州。自始至终,印第安纳州的比例保持稳定,只有2/10的百分之一在2000年到2005年之间上升——增加低于四个州。印第安纳州和密歇根州有全国最低的房价收入比2010年在俄亥俄州的就业量,表明这个地区提供一些最负担得起的住房。

止赎居高不下

依然庞大数量的抵押贷款违约的主要障碍之一是房价反弹在许多领域。的州,比如佛罗里达、内华达和Illinois-which有一些国家降幅最大的房子价格也有一些抵押贷款违约和止赎率最高的国家。印第安纳州的房价的下降没有戏剧性的在其他领域,但是国家的违约和止赎率居高不下。

作为图6显示,印第安纳州和美国类似的份额的抵押贷款拖欠90多天,但印第安纳州的止赎率(4.9%)高于美国马克(4.4%)。该州的止赎率在2011年底的最高纪录。印第安纳州有一个更高的利率的贷款拖欠的早期阶段,。2011年第四季度,6.4%的印第安纳州住房贷款逾期三个月4.8%的全国。印第安纳州,14.7%的抵押贷款逾期或取消抵押品赎回权的最后测量相比,全国12.5%。

图6:抵押贷款的百分比在不同阶段的犯罪,2011:4

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

因为各种各样的原因,高止赎率一直在印第安纳州的一个持久的问题超过十年之久。印第安纳州几乎没有麻烦与丧失抵押品赎回权的1990年代,但该州的止赎率开始上升在1996年和2001年的经济衰退真正飙升(见图7)。该州的止赎率仍远高于美国平均到房地产泡沫破灭。

图7:抵押贷款止赎,1979:1 2011:4

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

混合的因素包括疲弱的经济条件下,高风险抵押贷款激增,住宅自有率上升和房价缓慢升值给印第安纳州的一个国家最高的止赎率通过早期和2000年代中期。然而,重要的是要注意,印第安纳州并不是唯一高止赎率在破产之前。邻近的密歇根州、俄亥俄州和伊利诺斯州和印第安纳州形成一个单独的块高止赎。²每一个州,毫无疑问,共享相同的混合因素使印第安纳州的趋势。

丧失抵押品赎回权的法律的作用

重要的是要注意,比较跨州的止赎率可以被误导,因为丧失抵押品赎回权的法律各州有所不同。根据美国抵押贷款银行协会(MBA),印第安纳州是21个州之一,需要所有丧失抵押品赎回权的司法审查。在其他州,银行可以进行止赎,没有法院的监督。这些不同的方法虽然有很多原因,一个实际效果是,司法审查延长时间给定属性花丧失抵押品赎回权过程中,可以增加一个国家的止赎率。截至2012年1月,司法审查国家贷款止赎的库存已经拖欠了24个月,平均拖欠non-judicial州的平均长度是17个月41%的差异,根据贷款处理服务(有限合伙人)。³

因此,司法审查的国家有一个更大的积压的止赎潮。止赎率最高的16个州的2011年底,15个州(见是司法审查图8)。内华达是唯一non-judicial审查状态裂纹的前15名,而其他non-judicial国家房地产泡沫的中心像亚利桑那州和加利福尼亚州止赎率相对较低。根据有限合伙人,合并后的止赎率在司法国家截至2012年3月(6.5%)超过两倍半速率non-judicial州(2.5%)。

图8:抵押贷款止赎的共享状态,2011:4

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

目前Indiana-while止赎情况仍然比止赎率表明,主要问题是更好的。份额的抵押贷款逾期至少三个月以来大幅下降在2009年底达到顶峰图9)。在2011年底,这一措施是中途回到2003年和2007年之间的平均增长率。这种下降在2011年最后三个季度拥有趋于平稳,但印第安纳州的趋势在这个查封前类别已经几乎相同的美国趋势在过去的两年里。

图9:印第安纳州的抵押贷款90 +天过期或取消抵押品赎回权,2000:1 2011:4

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

因此,印第安纳州的止赎库存居高不下,流入丧失抵押品赎回权的房屋是在下降。当跨州相比,它提供了一个清晰的进入止赎的对比。在2011年第四季度,0.99%的印第安纳州的住房贷款进入止赎,根据MBA。这个标志是相同的美国利率和州中排名17(相对于9日总止赎率)。佛罗里达州(1.7%)、亚利桑那(1.5%)、内华达(1.4%)和乔治亚州(1.4%)最高国家的止赎率在2011年底开始。

住宅建设仍然缓慢

随着作为重量价格,止赎危机的另一个关键作用是削弱对新建筑的需求。这是一个趋势,经济的博客计算风险称为“痛苦的差距”,参考近年来大量的廉价房屋销售。至少十几年来房地产泡沫破灭,有一个一致的五六成屋销售的比例为每一个新房子在国家层面上出售。然而,自2007年初以来,住房需求,仍然存在倾斜向二手房越来越实惠更严重。因此,成屋销售比新房已攀升至约14到2012年初。价格折扣带来的成屋库存大量的止赎和其他不良属性至少部分解释了这个差距。⁴

新屋销售数据不可用状态,所以我们无法确认是否这个关系在印第安纳州。然而,比较现有房屋销售和年度住房建设许可表明相同的动力在起作用(见图10)。从1988年到2005年,大约有两个成屋销售为每个独栋住房允许在印第安纳州。即使在1990年代当年度住房许可证的数量增加了14000,有一个相应的成屋销售增加。自2006年以来,住房的数量允许下降但成屋销售没有下降在proportion-resulting 6成屋销售的比例为每一个允许在2011年。自2009年触底,独栋住宅建设活动一直停留在1980年代初的水平相当。

图10:印第安纳州的成屋销售和房屋许可证,1988年到2011年

资料来源:美国人口普查局,穆迪Economy.com

结论

最后有一些积极的迹象在印第安纳州的房地产市场。最值得注意的是,住房需求稍有上升,流入丧失抵押品赎回权的房屋是在下降。其他指标,如房价和住宅建设,然而,已经达到了一个底,呆在那里。所以,复苏正在或将在一段时间内房地产市场衰败在一个新的正常吗?

在所有的可能性,市场的独立问题必须解决。住房需求和止赎情况必须继续改善之前可以有一个真正的价格回升和建筑业。当然,这并不会发生,直到有更广泛的经济领域的进展。在这方面有有希望的迹象。截至2012年4月,山地人之企业去年增加了超过50000个就业机会和国家的失业率自2008年年底以来首次跌破8%。加入历史最低的抵押贷款利率和碎片在楼市复苏。可以肯定的是,印第安纳州住房市场继续面临挑战和进步可能会很慢,但是大部分迹象表明市场在好转中。