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房地产行业继续通过创造的困境一个充气的蠕变和杠杆经济希望找到坚实的基础。同期比较当前活动的一年前,经济学家普遍认为,行业已经触底。另一方面,仍有许多挑战,如就业增长乏力,大量库存和严格的贷款标准。

美国房地产业

就业增长和消费者信心是主要经济司机让潜在买家市场利用吸引力的信用证条款和有吸引力的房价;然而,经济状况依然疲弱,经济复苏放缓。以下是摘录从10月28日发表的2011篇文章由国家住宅建筑商协会(NAHB)。

最大的问题当我们接近2011年底楼市低迷是否已经触底。新屋销售预测在2011年第三季度增长4.5%,经季节性因素调整后折合年率为304000套,根据全国房地产经纪人协会公布的数据^®(NAR)。增加遵循向下修正之前四个季度的销量。2011年的经季节调整后年率预测相比下降了4.7%到2010年的-22.6%,2009年为-14.4%。

townhomes,总成屋sales-including独栋公寓,co-ops-dipped 3.0%,经季节性因素调整后折合年率为491万套8月506万年9月的水平,但这是2010年9月,美国2月成屋销售年率4.41高出11.3%。

9月份成屋销售价格中值为165600美元,较上年同期下跌近3.9%。根据10月报告从RealEstateabc.com,平均价格从245600美元降至244100美元7月东北,2010年8月以来下降了5.1%。在中西部地区,8月房价中值下降至141700美元从距今146300美元一年减少3.5%。在南方,房价中值较低的转移到从151000美元降至152600美元,下降了0.8%。房价中值在西部最大的向下运动,从208300美元跌至189400美元在八月上旬比上年减少20.6%。

市场上现有房屋的供应正在降低。这个库存下跌3%在8月底搬到358万辆。考虑到当前的销售速度,这提供了一个8.5个月成屋库存供应,从9.5月供应从之前的月。

成屋销售预测是相当稳定在497万年第四季度相比,2010年第四季度的4.75 - 4.6%的增长。新屋销售预计将在第四季度增长4.4%从300000年到313000年一年前。562000年第四季度房屋开工应增加4.3%从2010年第四季度的539000年。

二手房的房价中值预测到2011年底为165900美元,从大约173000美元在过去两年下降4.3%。房价中值新房预计2011年底为225000美元,比2010年增加了1.8%的水平。

30年期固定利率徘徊在4.5%,有可能在2012年保持在这一水平或略高。一年期可调利率抵押贷款应该继续接近3%到2012年。

成屋销售可能会在2011年完成496万年左右,略高于491万年2010年。2012年,销售额预计将在520万年略高。新独栋销售预计将大约307000 2011,低于2010年的约322000人;这些销售预测在2012年增加到大约375000。房屋开工2011年最终应该在583000左右,略微低于585000年的2010人。房屋开工,2012年预计将增加到630000,比2011年增加了近8%。

住房负担能力是非常有利的。NAR的房屋负担能力指数,计算预测2011年近180,从174年的2010人,创历史新高以来指数成立于1970年。这意味着平均家庭收入超过80%必须符合中等价位的房屋抵押贷款。因此,指数表明它是一个很好的时间来买房,除了现实遇到的很多准业主描述在下面引用Lawrence Yun, NAR首席经济学家。

“成屋销售在今年反弹,保持在大多数月相对接近当前的水平,”他说。“具有讽刺意味的是负担能力状况的改善至历史高位,更有信誉的借款人正试图购买房屋,但合同失败的比例是2010年9月的水平的两倍。即便如此,成功的买家的数量高于一年前和剩余的公平状况,说明是一个未得到满足的需求”。²

云指出,房地产市场正在过度限制因为“消费者信心疲弱和继续严格的贷款标准阻碍购房者即使私营部门增加了近200万个新岗位在过去12个月。”³

所以美国房地产行业触底?Yun表示当他提出了自1965年以来,美国的住宅自有率(见表1)。他的原因,因为我们现在在1998年的水平,没有提到泡沫或不可持续性,这些数据可能表明美国市场一个稳定的水平。此外,他认为,如果我们买房稳定在66%左右,美国人口的自然增长(300万年)和家庭(每年约110万人)将产生约700000额外的房主每年除了大约7500万的营业额实现人人有家庭。

表1:美国住宅自有率,1965年到2011年

一年	住宅自有率
1965年	63.0%
1970年	64.2%
1975年	64.6%
1980年	65.6%
1985年	63.9%
1990年	64.0%
1995年	64.8%
1998年	66.3%
2000年	67.4%
2005年	68.9%
2010年	66.9%
2011年	66.2%

注:数据年度平均水平
来源:美国人口普查局(Census Bureau)和Haver Analytics

美国房屋市场是美国经济的一个重要因素。对于大多数房主,他们家是最大的投资和作为从再融资的资金来源。这些钱意味着消费者支出的经济在很大程度上是由个人消费驱动的(约70%)。此外,房地产行业雇佣了数千名员工通过劳动,材料和服务的需要。因此,它是非常重要的达到干燥的地面,开始以容许速度向前走而不是继续往通过泥浆专深从膨胀的经济由于不负责任的使用杠杆。

印第安纳州的房地产业

根据2011年9月印第安纳州的印第安纳州房地产市场报告Association of Realtors)^®(IAR),三个重要的市场指标改善(相比2010年9月到2011年9月):

• 封闭的房屋销售的数量增加了10.2%,达到5163人。
• 房屋的平均销售价格上涨5.5%,至115000美元。
• 房屋的平均销售价格上涨5.9%,至138543美元。

IAR继续指出,另一个重要指标,成屋待完成销售指数略有下降0.4%,至4597。

IAR指出,联邦购房税惠政策在这些数字和止赎和等待止赎不完全占了,他们是一个主要玩家在印第安纳州的市场。

以下摘录IAR 10月24日,2011年,释放强调这个词今天对美国人来说是再熟悉不过了:“工作。”

市场活动和价值是否继续增长取决于许多因素在房地产行业的控制房地产经纪人说^®整个国家。第一项的列表是更多的就业机会,使数字2和3组的名单提供融资少合格的买家和取消抵押品赎回权的库存。⁴