住房
布鲁明顿印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载
成屋销售继续坚强,应该完成2002年创纪录的水平。(National Association of Realtors)项目的成屋销售544万台,2002年全美住宅建筑商协会项目2002年553万辆。相比之下,在2001年529万辆。成屋销售在2003年应会保持强劲,尽管他们可能略创纪录的2002。
房屋开工,2002年将达到169万辆,这是1986年以来的最高水平,新屋开工数达到181万辆。在此之前的最高水平是1978年创纪录的202万辆。全美住宅建筑商协会项目房屋开工总量163万台,2003年稍微从2002年的水平。
表1总结了住房和利率从全美住宅建筑商协会预测,这是与国际单位计量经济学模型的预测相一致。
表1
住房和利率预期
抵押贷款利率可能会在2003年开始2002年略低于平均水平,利率最近跌至创纪录低点后在2002年底美联储降低利率。2003年抵押贷款利率不太可能在2002年(见显著差异图1)。
图1
平均抵押贷款利率
低水平的抵押贷款利率在2002年导致房屋抵押贷款再融资的纪录水平,有超过一半的借款人再融资时采取现金。这在一定程度上推动了消费支出。不太可能,这种程度的再融资将继续在2003年期间,由于大多数房主已经再融资。
有趣的是,住宅房地产市场现在的市场价值大于股票市场。当然,很大一部分是股市下滑。市值的股票在纽约证券交易所和纳斯达克综合指数在2002年降至约11.4万亿美元,从2000年3月17万亿美元的峰值。在同一时间内房价上升和增加住宅新房屋建筑推动了住宅市场的价值约为13.1万亿美元。其中,房主的股本(减去抵押贷款债务后)约为7.5万亿美元。
从上面的讨论中,提出房价大幅上涨国家基础上与现有两位数增加平均房价在许多大城市。在中西部地区,转售房价中值在2002年上升了5.6%。这在某些地区的强劲增长刺激了一些谈论是否“房地产泡沫”发展,但大多数经济学家认为是这样。然而,价格升值应该在2003年恢复到正常模式,增加一个或两个点的速度比一般的通货膨胀率。
公寓租赁利率一直在下降,空置率上升,很大程度上由于低利率。这使得更多的购房者,没有合格的前几年,更高的利率的抵押贷款资格。尽管基本面较弱的公寓,投资者对公寓的需求非常强劲的在过去的一年,因投资者认为房地产一个有吸引力的替代股票和债券投资和增加房地产的配比。这增加了公寓的价格,尽管租金和空置率上升下降。假设股市在2003年提高,对住房的需求可能下降,虽然似乎重新重视房地产的作用可以提供一个投资者的多元化投资组合。
