印第安纳州住房:历史的角度来看
第二版的印第安纳州商业评论1926年发表在4月15日,由印第安纳州商业研究中心(即商业研究在那些日子)前这些话:
建设热潮,基于投机和宽松货币政策,这已经谈论作为一个全国性的问题,现在不存在,从不存在所以印第安纳州建筑而言。
所谓的繁荣一直局限于佛罗里达、纽约,半打其他城市。因此,国家的预测往往是严重误导如果应用到构建在印第安纳州。
“建筑”替换为“房价”和“纽约”与“拉斯维加斯”,这句话会就像真正的如果是在2006年关于房地产市场。
在泡沫时期的1920年代和2000年代可能不是一个完美的比喻,警告在上面报价反对国家的头条颜色今天在印第安纳州趋势适用我们的思维。这个建议没有更贴切的最近的房地产泡沫时期,当房价在国家层面在现实中迷失最终跌回地球。在这繁荣和萧条时期,然而,印第安纳州的房价仍然与国家家庭收入的变化图1)。不幸的是,虽然印第安纳州没有添加燃料问题,国家在大衰退期间分享了后果。
图1:房屋销售价格中等家庭收入中值的比例
资料来源:美国人口普查局,穆迪Economy.com,印第安纳州房地产经纪人协会(National Association of Realtors)
印第安纳州的房地产市场不同于美国在其他方面。国家的住宅自有率远高于全国平均水平,例如,印第安人最喜欢的一些保障性住房。
为了纪念印第安纳商业研究中心的90周年,本文将需要很长回顾在印第安纳州的房地产市场变化。并非所有的数据系列提出了块扩展回到1920年代,但我们将覆盖尽可能多的地面突出关键变化在印第安纳州住房在过去的75年或更久。
家庭形成起伏
在印第安纳州的家庭数量增加了逾3倍在过去的95年,从1920年的近721600 250万多2014年。印第安纳州经历了二战后的年的强劲增长,平均每十年216000个家庭在1940年和1970年之间。家庭增长在1970年代真的上升,增加近317600户家庭,随着婴儿潮一代开始走向成熟,大量妇女进入劳动力。印第安纳州的家庭形成趋势一直在一个过山车自1970年代以来,然而(见图2)。
图2:家庭形成趋势
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
在增长率方面,1940年代印第安纳州设置家庭收入增长的最快速度以每年2%的速度攀升超过十年。平均年标志设置在1970年代和1950年代只是略低1.7%和1.8%,分别。
后恢复强劲增长在1990年代,印第安纳州的家庭组建率已经放缓在过去15年。家庭的数量在每年近0.7%的速度增长在2000年代最低马克在过去的90年里的任何一个10年。印第安纳州的步伐已经放缓进一步到目前为止在这十年中,一个家庭的形成率仅为0.3%每年在2010年和2014年之间。
这最近放缓可以归咎于经济大衰退,随着迁移到印第安纳州自2007年以来大幅下降和年轻人的家庭形成率低于危机前的水平。这些年轻人现在观望,做代表池被压抑的住房需求进入市场作为他们的就业前景改善。更强的劳动力市场也可以吸引更多的居民,所以很有可能状态的家庭组建率将下半年的这十年里,如果经济继续改善。
家庭组成的变化
除了人口强劲增长之后,印第安纳州的家庭数量的增加的另一个原因所以大大在20世纪的大部分时间里是家庭的本质改变。也许最好的例子的家庭组成的变化是独居的人数激增。
1940年,印第安纳州大约72300居民独自住,翻译近8%的家庭。这个数字增长了近6倍,1980年有413000印第安人生活单独或超过21%的家庭。以来,这一比例持续攀升,虽然不是那么显著。截至2014年,超过四分之一的家庭在印第安纳州有一个主人图3)。
图3:印第安纳州的家庭组成的变化
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
几个因素促成了这种转变,包括增加老年经济安全,更长的预期寿命和改善健康晚年,离婚率更高,更好的经济前景的年轻成年人和年轻人晚婚的趋势。1个人家庭的比例应该继续英寸婴儿潮时代。
独自生活的可能性增加,较低的生育率在婴儿潮后,导致下降的平均大小山地人之家庭。1940年,印第安纳州平均每户居民近3.6,但这一措施在2014年拒绝约2.6。
有趣的是,整个下降发生在2000年,印第安纳州的家庭平均规模一直相当稳定。这种新发现的稳定性可能只是一个大萧条的副作用,与穷人的经济迫使多代家庭的增加。2只有时间会告诉这个措施是否会继续保持稳定,如果经济改善将使它开始再次下降。
的住房类型的变化
毫不奇怪,人们独居的增加导致需求更大的公寓单位。结构与5个或5个以上单位在1940年仅占总数的4%,但2014年这一比例已经攀升至近13%。因此,单户住宅的比例下降了一些在这一时期,但它仍然是占主导地位的住房类型在印第安纳州(见图4)。作为一个点的比较,独栋单位在2014年占全国总数的67%,而公寓结构与5个或5个以上单位代表近18%的住宅。
图4:印第安纳州住房的类型
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
住房成为常态
印第安纳州的住宅自有率是1920年代在上升,但大萧条逆转这些收益,把国家的利率降至1940年的53%。然而,二战后,住房开始起飞,随着利率上升到1960年的71%(见图5)。
印第安纳州的住宅自有率一直高于70%的马克直到房地产泡沫破灭和大萧条在2000年代末。印第安纳州的率在2006年达到了72.1%,但此后下降到2014年的68.6%。这种下降在很大程度上由2006年开始大幅飙升,丧失抵押品赎回权,但该州的止赎率急剧下降就像自2011年底以来,现在坐在过去14年来的最低点。3这种发展提供了一些希望,印第安纳州的住宅自有率将开始稳定。
美国的住宅自有率遵循类似的模式,虽然印第安人总是更容易有自己的住房。美国住房拥有率率在2006年达到67.3%,但已降至2014年的63.1%。印第安纳州的住宅自有率排名th-highest在11个州在2014年。
图5:住宅自有率在印第安纳州和美国
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
印第安纳州住房成本上升比美国慢
20世纪的中间部分,每月的租金和房屋价值在印第安纳州都与全国平均水平。然而,从1970年代开始,全国住房成本开始上升速度远远超过在印第安纳州。平均每月的租金印第安纳州和美国例如,都是相同的在1950年42美元一个月。租金在国家层面上比在印第安纳州高出11%,到1980年,并在2014年增加了21%图6)。
图6:平均每月租金在印第安纳州和美国
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
模式已被类似的关于私人住房。美国房屋价值中值为17%高于印第安纳州在6226年的1950美元,但两者的区别已跃升至逾2014年的37%(见图7)。
图7:房价中位数在印第安纳州和美国
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
有一个好消息和一个坏消息为印第安人的差距。在消极的一面,一个印第安纳州的房价增长的很慢的原因是国家的收入落后美国过去50年的大部分时间。一个明显的例外是在1990年代的增长在印第安纳州的家庭收入中值超过了国家和国家房价增长速度,更大的(见图8)。
图8:年均增加房屋价值为十年
来源:美国人口普查局,十年一次的人口普查,美国社区调查
从积极的一面来看,作为销售价格中等家庭收入中值的比率图1显示,住房是印第安纳州更便宜比大多数其他地区的国家。根据穆迪旗下Economy.com,事实上,印第安纳州享受国家的第三位住房负担能力条件,2013年排名仅次于密歇根州和俄亥俄州。4
结论
由于印第安纳州商业研究中心成立于1925年,这两个国家和美国房地产市场看到了戏剧性的变化。虽然有一定差异印第安纳州和国家在许多与住房相关的措施,这些措施的一般趋势倾向于遵循相似的轮廓在过去的90年里。
然而在的一个重要方式,印第安纳州的住房市场已经远远不同于美国,尤其是在过去的15年里。就像印第安纳州不是房地产“建筑泡沫”的一部分,1920年代,2000年代国家避免了价格泡沫。印第安纳州的房价是国家的趋势,更多的球场雄心是近年来面临止赎风险。相反,住房指标在印第安纳州通常遵循当地的经济和人口基础市场均在好时间和坏。不能总是一样的国家。
笔记
- 罗莎·罗斯·乔纳森•韦斯帕,“独居的历史性崛起:1850 - 2010,“SEHSD工作论文2014 - 19号,2014年4月,www.census.gov /图书馆/工作文件/ 2014 /演示/罗斯- 01. - html
- 理查德•弗莱和Jeffrey一批”,在衰退后时代,年轻人开车多代生活持续上升,”皮尤研究中心,2014年7月,www.pewsocialtrends.org/2014/07/17/in-post-recession-era-young-adults-drive-continuing-rise-in-multi-generational-living/。
- 马特Kinghorn和佐伊Caplan,”印第安纳达到重要的房地产在2015年里程碑,”它2015,www.incontext.indiana.edu/2015/sept-oct/article1.asp。
- 马特Kinghorn,”印第安纳州2014年的房地产市场:走向稳定,“2014年12月,www.ibrc.indiana.edu/studies/2014HousingReport.pdf。