印第安纳州在2013年的房地产市场

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过了一段时间,但现在印第安纳州的房地产市场似乎在复苏的道路上。在截至2013年6月的12个月里,例如,房屋出售在印第安纳州的数量比上年增加了近17%,房价攀升3%以上(见表1)。建筑许可上涨约12%在同一时期,需求的增加开始蔓延到新的建筑市场。该州的止赎率仍然过高,但自2011年底以来急剧下滑。

表1:印第安纳州住房市场的数字

来源:印第安纳房地产经纪人协会(National Association of Realtors),联邦住房金融局,美国人口普查局,抵押贷款银行家协会,他们迁出

当然,鉴于楼市低迷的深度,还有几英里的道路上一个健康的市场。成屋销售在印第安纳州仍然超过10% 2007大关,和严重拖欠抵押贷款的份额只有三分之二的回到危机前的水平。与此同时,尽管最近上升,住宅建设活动在2013年上半年仍然在低水平在1980年代早期。

本文研究的一些最新数据,以衡量印第安纳州的房地产市场。

房屋销售在2013年迎来了一个强劲的开局

经过五年的低迷的房屋销售数字,印第安纳州终于在2012年爆发的一年。国家去年的销售数字比2011年上涨了近15%,是2007年以来最强劲的年度人物。销售总额仍远低于2000年代中期的高峰年,但似乎不太可能(不良),印第安纳州将很快再次达到的高度。毕竟,过热的房地产市场在这一时期,推动国家的止赎危机始于2006年。

作为图1所示,成屋销售反弹继续提高在2013年初。14700年的成屋销售今年第一季度在印第安纳州是一个一年前同期提高18%,第一季度是该州的最高标志在过去六年了。同时,在第二季度的销售额也增长18%,代表印第安纳州的2007年中期以来表现最好的季度销售业绩。

图1:印第安纳州房屋销售的季度,2008:1 2013:2

来源:印第安纳州房地产经纪人协会
注:房屋销售季度销售数据被分组,因为高度的季节性

最近的一些媒体报道强调,大投资者团体发挥作用的成屋销售和价格反弹。随着住房利率和房价下降近年来,越来越多的房地产投资信托(REIT)采购单户住宅和转换成租赁物业。这一趋势首先出现在一些国家的房市热点但现在似乎更广泛。截至2013年7月,例如,REIT美国家庭4租(AHR)据说持有投资组合的超过1700个家庭在印第安纳波利斯最是在去年购买的。¹AHR的网站显示,他们也有属性在布卢明顿,拉斐特和西北印第安纳州哥伦布市。

而投资集团正在帮助提高数字在一些市场,图2表明,成屋销售的上升是普遍的状态。在截至2013年6月的12个月里,每一个印第安纳州的市区的房屋销售的增加,由路易斯维尔地铁的印第安纳州部分地区与去年同期相比增长26%。增加了23%,加里有第二大的销量增长(22%),其次是Indianapolis-Carmel-Anderson区域密歇根City-LaPorte(20%)和布卢明顿(16%)。

图2:总由市区房屋销售,同比变化,2012年7月到2013年6月

来源:印第安纳州房地产经纪人协会

哥伦布和Elkhart-Goshen注册最低的增长率在此期间但这并不表明这些市场表现不佳。至少在哥伦布的情况下,房地产市场已经相对强劲的进入这段时间也没有太多地弥补。

地铁以外的地区的48个县合并销售额增加了10%。县县中至少100销售,蒂普顿的最大增幅在46%其次是雷普利(36%),杰克逊(31%)和杜波依斯(27%)县。全州范围内,在此期间销售额增长17%左右。

印第安纳州的房价在上升

印第安纳州现有房屋需求增加了,价格也有。根据联邦住房金融局的房价指数(HPI),印第安纳州已经连续八个季度价格升值可以追溯到2011年代中期和国家在2013年第二季度的房价同比上涨3.2%(见图3)。这种升值的速度排名37 th-fastest在州和肯塔基州超过邻国(1.6%),但落后伊利诺斯州(3.6%),俄亥俄州(3.6%)和密歇根州(12.1%)。在全国范围内,价格在此期间上涨了7.5%。

图3:房屋价格指数,印第安纳州和美国1991:1 2013:2

来源:联邦住房金融局,房价指数(扩展数据系列,经季节性因素调整后)

幸运的是,价格上涨在过去一年一直在全国广泛(见图4)。受灾最严重的几个国家在这次经济危机中涨幅最大的由内华达州(增加23.8%),加州(19.6%)和亚利桑那州(19.5%)。当然,在这些国家近年来的戏剧性的下降。下跌了0.6%,只有佛蒙特州去年房价下滑。

图4:房价指数的变化状态,2012:2 2013:2

来源:联邦住房金融局,房价指数(扩展数据系列,经季节性因素调整后)

重要的是要把在印第安纳州的房价变化的视角。与许多其他领域的国家经历了巨大的繁荣和萧条的房价,印第安纳州没有价格泡沫。相反,山地人之房价的变化已经粘在该州的经济表现。

看看销售价格中等家庭收入中值比最好的说明了这一点。各州之间的标题是房地产泡沫,房价收入比在佛罗里达和内华达或多或少在加州在2000年至2005年间翻了一番,而价格飙升至其家庭收入中值(见9倍图5)。看着印第安纳州的一些邻居,伊利诺斯州也看到大幅跳这一标准甚至在密歇根州比例小幅攀升。

然而爆发以来楼市低迷,房价收入比在每个州跌回1990年代期间更可持续的水平。同时,通过一个相对繁荣时期在1990年代和2000年代两次经济衰退期间,印第安纳州的比例在过去的二十年一直非常稳定。

图5:销售价格中等家庭收入中值比,印第安纳州和选择国家,1991年到2011年

来源:U.S. Census Bureau)和穆迪Economy.com

止赎浪潮开始消退

攀升的房价背后的关键因素之一是止赎率下降。抵押贷款技术公司FNC inc .)报告说,在2009年初危机的深度,略高于三分之一的美国房屋止赎房产销售。与此同时,这些止赎出售低于市场价值的25%。

然而,随着止赎情况改善,它对价格的影响已经减弱。在国家层面,丧失抵押品赎回权比例的销售已减半至2012年第四季度的18%。FNC表明止赎同期折扣已降至12%,这是与止赎折扣估计在房地产泡沫破灭之前。²

这种情况应该继续提高的音量lender-owned属性下降在印第安纳州和全国各地。图6表明了急剧下降在2011年底以来的止赎率。根据美国抵押贷款银行协会(mba),该州的止赎率已下降逾1%从2011年第四季度的4.94到3.49在2013年年中。即使这急剧下降,印第安纳州的止赎率仍然高于美国平均排名14 th-highest状态。

图6:抵押贷款止赎,1979:1 2013:2

资料来源:国家犯罪调查,抵押贷款银行家协会

住宅建设改善,但仍然疲软

与其他地区的房地产市场,住宅投资开始展示生命的迹象,但仍以历史标准很低。2012年,印第安纳州颁发的许可证数量新住房还不到三分之一的峰值水平,1999年是自1960年以来小马克。然而,去年单位的数量在2011年增长了9%。反弹已经更强今年到目前为止,数量单位通过2013年上半年比2012年同期高出21%。

一种演示陡峭的下降房屋建筑一直是比较年度住房的变化现有房屋销售许可证。从1988年到2005年,大约有两个成屋销售为每个独栋住房允许在印第安纳州,但在2012年的比率大于6:1(见图7)。随着止赎率下降,市场继续改善,这种差距应该关闭在未来几年。

图7:印第安纳州的成屋销售和房屋许可证,1988年到2012年

资料来源:美国人口普查局,穆迪Economy.com

展望未来

这个房地产市场的复苏发生即使住房要求司机强劲的劳动力市场上,移民和获取信贷仍然没有在开足马力。印第安纳州并添加2012年7月和2013年7月之间近55000个就业机会,但该州的失业率仍停留在8.4%。数据迁移趋势不像电流,但印第安纳州有一个净流出的居民每年在2010年和2012年之间。与此同时,抵押贷款利率处于历史低位(见导致前所未有的住房负担能力条件图8),但更严格的贷款标准可能阻止了一些符合信用借款人访问它们。³

图8:抵押贷款利率和印第安纳州的住房负担能力指数,1979年1月至2013年8月

注意:一个索引值100意味着一个国家的家庭收入中值是完全足够的家里如果有资格获得抵押贷款。值超过100表明中值收入超过足够的资格。印第安纳州的索引值是269年2013年8月,这意味着该州的中产家庭收入的269%所需的收入如果房子抵押贷款。从年度数据每月负担能力值插值。2013指数的值是一个预测。
来源:房地美(Freddie Mac)和穆迪Economy.com

现在房地产市场开始稳定,然而,负担能力必然会回到地球。不仅房价再次上升,但抵押贷款利率也在攀升。据房地美(Freddie Mac), 30年期固定抵押贷款利率跃升至3.45%,2013年4月到8月的4.46%。9月预测,美国抵押贷款银行协会(mba)和房地美(Freddie Mac)预测利率将上升5%以上在2014年下半年。

,利率将上升,似乎不太可能有太多负面影响的需求在印第安纳州,至少在短期内。这些在当前条件下,有相当数量的回旋余地之前支付能力真正成为一个问题。房地美(Freddie Mac)最近的一项分析表明,房地产仍将负担得起的都市区在中西部和抵押贷款利率高达8%,之前,他们可以去更高的住房被认为是负担不起他们分析的最高水平(8%)。⁴

所以这些利率上升,住房成本是增加一些,但是住房仍非常负担得起的以历史标准衡量。考虑到其他关键住房指标指出正确的方向,有足够的理由保持乐观。国家的房地产市场不会真正回归,然而,直到印第安纳州的劳动力市场的改善和国家又开始吸引新居民。这将巩固并开始恢复仍然落住宅建设的需求。一旦支撑住房市场的基础,我们将知道这个复苏基业常青。

笔记

1. 杰夫Swiatek,”印第安纳波利斯官员谨慎的投资者群体抢购房子,”Indystar.com, 2013年9月4日。
2. “取消抵押品赎回权的市场报告,FNC Inc .) 2013年2月,http://fncrpi.com/press_releases.aspx?pr=62。
3. “住房和抵押贷款市场的挑战,美国联邦储备理事会(美联储,fed)主席伯南克,11月15日,2012年,www.federalreserve.gov newsevents /语音/ bernanke20121115a.htm。
4. “当利率上升的时候会发生什么?美国经济和房地产市场前景2013年6月,房地美(Freddie Mac),www.youtube.com/watch?v=5XMdREAu0d4。