印第安纳大学的联合倡议的房地产研究中心和印第雷竞技官方网站下载安纳州商业研究中心

准备一个世代房地产泡沫

菲利普·鲍威尔博士商业经济学的临床副教授,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

马特•Kinghorn资深人口统计学家,印第安纳州商业研究中心,印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载

房地产市场的参与者,特别是住宅,有很多因素平衡的长期的时候。大幅提高利率,不确定性pandemic-induced房地产使用方式的变化和新的联邦重新支撑和基础设施投资都感到头疼的房地产经理、投资者和开发商。

这些成员的房地产业可能人口在他们心目中,知道房地产需求是由人口等因素,尤其是在住宅市场。而宏观经济趋势可以加速或延迟传统的房地产投资决策(如千禧一代购买他们的第一个家平均年龄高于前几代),市场最终必须调整以确保足够的多户型供应和独栋单位居民的数量,导致近年来大量的新建筑。但是,展望未来,人口统计学变量将成为利率一样重要,收入增长和建设成本在确定房地产资产的回报我们头demographic-induced房地产泡沫。

目前,房地产市场人口压力也达到了顶峰。这意味着未来几年持续供应紧张,其次是长期需求的侵蚀,才能扭转高水平的移民。成员之间的大型千禧世代现在他们二十几岁和四十年代初,主要为新家庭的形成年龄。

当前需求泡沫生成的千禧一代将会慢慢缩小,随着婴儿潮一代缩减他们的生活空间和年龄的房地产市场。生育率下降意味着千禧年一代将会更小。的净影响人口增长缓慢或停滞不前,甚至人口损失。事实上,美国的一些地区已经经历人口减少,包括历史上受欢迎的纽约和加利福尼亚等州。

说白了——一个世代的房地产泡沫是在地平线上。新屋建造现在满足的强劲需求可能十年来空置。需求逆转会加剧由2030年代中期当一年一度的老年人的家庭数量添加回市场预计将比目前水平高出了40%。¹这个贫血的负面市场影响人口增长可以抵消政策,增加老年人年龄的份额在家里而不是护理设施,减少首次购房的平均年龄,或提高移民的数量。

数据从马里恩县印第安纳州印第安纳波利斯(家乡)反映了全国趋势共享。从2019年到2021年,2.0%的新家庭形成增加了一倍以上的平均利率0.8%见证了2013年和2019年之间。

最近在印第安纳波利斯的需求升高从而真正和持久的。这是真的,尽管人口下降以来,马里恩县的开始流行。新家庭形成的速度大于总人口的增长速度,但不能人口持续。

在这些条件下,人口增长驱动的新房子变成了临时的需求。而新的家庭的生成速率最终将下降,房屋市场上放回的体积老年人将稳步增长。例如,房主55岁或以上的份额在印第安纳波利斯都会区是2021年的近50%,高于20年前的36%。没有突然激增人口流入,住宅房地产在印第安纳波利斯必须准备最终的需求在未来十年达到顶峰。

房地产业可以利用这一知识做出更好的长期投资决策。某些市场会比其他人早高峰:

• 地区老年人口资料,停滞不前的经济活动,从其他地区和低迁入早期风险最大的峰值。
• 甚至在一个地区,局部地理区域可以在非常不同的时间或从未达到峰值。
• 社区的社区,表现出较高的生育率更远离消极的人口压力。
• 自然设施附近地区,交通枢纽,或高收入商业区也受到较小的影响。

根据地理联系,一个居民区,人口下降可以产生负面溢出在邻近的零售、娱乐、和综合市场。相反,降低住宅需求释放空间,房地产对其他经济利用价值。

而管理者、投资者和开发商在短期内作出决定,以确保良好的回报,他们必须保持关注人口因素,从根本上改变长期市场动态。人口趋势表明,许多当地的房地产市场将在未来十年达到顶峰。千禧一代通过他们的初次购买年,婴儿潮时期出生的人通过他们的生命的最后阶段,本期的强劲需求将进入一段缓慢下降的需求。这个行业必须调整当前的业务决策最终转换市场条件或风险大量过剩,在未来的房地产市场价值损失。

源的笔记

监测指标

多户型的人口跑道吗?

Sara覆盖了,房地产研究中心副主任,国际单位

公寓一直是一个热门的商品在过去的十年中,由于缺乏单一机组的住宅建设和感知偏好在年轻的千禧一代和成熟的创Zers租。

根据NCREIF高纬物业(Cushman & Wakefield),多户型属性举行的投资者2022年三年能够实现41%的回报。¹这不是秘密这些回报所驱使:前所未有的同比租金率增加。平均要求租公寓在美国经历了巨大的增长超过66%在过去的十年里。

但租金上涨,加上越来越多的cost-burdened家庭(支付30%以上的收入对他们的住房费用),尤其是房东家庭。Cost-burdened家庭占总家庭仍然顽固地接近一半的国家,和Cost-burdened房东家庭一直在上升,截至2021年的十年增加近13%。在印第安纳波利斯MSA(后院),cost-burdened房东家庭的数量在过去的十年里增加了28%。

因此,越来越多的家庭之间发现自己困income-qualified负担得起的住房和市场利率的住房。有之间的商业案例来创建更多的住房保障性住房,税收抵免和政府项目,市场利率的住房,这是纯粹出于成本和回报率?

虽然cost-burdened房东家庭继续增长,平均问公寓率和所需的工资买得起(基于总收入的30%)也增长(见图1):

• 2011:1084美元/月(每年43360美元)(~ 21美元/小时)
• 2021:1800美元/月(每年72000美元)(~ 35美元/小时)

截至2021年,估计有54%的家庭能负担得起在美国的平均租金。这听起来像个好消息,直到我们把这个数字反映renter-occupied住房的比例。即便房东到业主单位的比例保持不变随着收入增加(尽管所有权往往增加更高的收入水平),只有19%的美国家庭能负担得起的平均租金在2021年。

图1:年平均问房租和变化百分比

来源:U.S. Census Bureau);美国住房和城市发展部

同时,由于成本上升,大多数新住宅开发是产生在高端的负担能力。开发人员常常难以证明除了奢侈品或高档公寓甚至使用税收增量融资,公私伙伴关系或其他创新资本工具堆栈。正如我经常告诉我的学生,很容易分心的平均房地产。是一回事,看平均租金上涨,但我们也必须认识到,这些租金被关押的老,更便宜的住房,继续的年龄。高纬物业(Cushman & Wakefield)的印第安纳公寓市场概述2022年,例如,显示类公寓(假设新的和更好的股票)平均每月1492美元,而整个印第安纳波利斯平均每月1160美元,表明一个租金大约29%区别一个新的单位,平均租金。²

如果我们推断这个假设新公寓享受平均有29%的溢价,美国新单元的平均租金从每月1800美元到2322美元每月,和所需的小时工资买得起新单位跳到将近45美元每小时(见图2)。

图2:工资为新公寓需要支付29%的溢价

来源:U.S. Census Bureau);美国住房和城市发展部

如果我们因素家庭能负担得起一个新的单位,租金,我们发现新公寓在美国只有12%的家庭正在开发。

在此之上萎缩的消费者数量的新公寓的发展,美国人可以可以欺骗。我们工人已经失去牵引力多年来,没有真正的收入在考虑通货膨胀的增长,已基本上消除工资增长和侵蚀的购买力。平均工资增长了不到17%在过去的十年里,但商品和服务的成本增加了20%(见图3)。

图3:比较:工资增长的通货膨胀

资料来源:美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)

所以,高成本住宅供应持续增长,虽然能买得起这些单位的人数是一个小型和缩水的人口的一部分。负担能力的核心问题就在于此。开发者和租房者之间有差距,大多数新租赁住房为总人口的一小部分,构造,同时,美元被拉伸得越来越薄。我们可以期待美国租房者觉得他们进一步下滑和落后,住房成本继续增加吗?(我们这么快就忘记了大萧条的“占领华尔街”抗议活动?)

答案是什么?基于最近的面板我们IU春天房地产研究中心举行的午餐会,我相信答案是重新思考我们所知道的多户型和创新。新的施工方法,新的产品类型和再造/大小生活空间将帮助我们反思供给和成本的方程。我们可以想方设法创造新的供应更大的人口比例,在更广泛的家庭收入,在不牺牲开发者盈利的能力。似乎比以往更多的开发人员创建的公寓,就像看着人群越来越多的人到越来越小的飞机。很简单,家庭数量的增长,但多数这些家庭无法负担大部分的公寓今天在线。所以,迫在眉睫的问题是:我们能创建一个更大的飞机跑道耗尽之前人口?

源的笔记

商业地产发展趋势

杰弗里·d·费舍尔博士建立房地产研究中心主任和名誉教授金融和房地产,印第安纳大学雷竞技官方网站下载

COVID-19,商业房地产市场正在享受一个不错的复苏得益于低利率环境下导致“帽率压缩”,不断推高值相对于净营业收入产生的财产。

图1显示性能的开始金融危机以来机构投资者持有的商业地产和跟踪由全国房地产投资理事会受托人(NCREIF)。¹NPI反映了投资业绩超过10000商业属性,总计9330亿美元的市场价值。

图1:NCREIF房地产指数(NPI)

来源:NCREIF

当美联储开始提高利率以对抗通胀,然而,限制利率开始上升,导致值下降,2022年第三季度开始,成为负的回报,其次是在第四季度进一步下跌的回报。初步证据表明,收益将在2023年第一季度期间再次下降。

盖率

如上所述,上限利率下降帮助商业地产直到美联储开始提高利率。图2显示上限利率下降多年,直到2022年他们又改变了。他们仍然在历史缓慢的水平。现在的问题是他们可能会上升多少由于不断上升的利率环境我们是撰写本文时的作为。

图2:为机构房地产资本化(Cap)利率

来源:阿塔斯

返回由房地产行业

工业地产,这在很大程度上是由仓库的属性,特别是表现强劲,直到最近几个季度的更高的利率。仓库属性前所未有的回报率,因为增长的网上购物和供应链中断。“非常及时”的依赖交付更改为“以防”需要更多的供应附近的仓库。

工业用地是受益于网上购物,加速了COVID,负面影响零售空间也加速出于类似的原因。图3显示了返回自2008年以来的四个主要属性类型。返回的散度为工业和零售空间开始大约在2015年。工业和零售地产之间的差距扩大与COVID的出现,但这两个行业的回报聚合美联储开始提高利率从2022年第三季度开始。

图3所有主要的房地产行业,获得的回报也显示出下降随着美联储开始提高利率以对抗通胀。写字楼post-COVID打击尤为严重,许多员工仍在家工作尽管近几个季度COVID更担忧。他们是否最终会回到办公室还不知道。许多公司已经发现,员工可以在家工作的效率一样高,而其他人仍然觉得很重要有面对面互动,合作和培训在办公室。我们可能会看到更多使用“混合”模式在未来的员工在办公室工作3到4天,另一天在家里。

图3:回报主要房地产行业

来源:NCREIF

虽然利率上升增加上限利率正如上面所讨论的,净营业收入的增长(河内)倾向于降低上限利率因为投资者愿意为当前的收入支付更多,如果他们希望在未来收入增加。

图4显示了随机过程在2022年第四季度增长部门。陈列所有行业的增长是正的,意外强劲的零售地产,季度增长率约为5%,紧随其后的是公寓2½%和办公和工业属性约1½%的季度增长。

图4:过程的增长领域

来源:NCREIF

陈列增长结果从租金增长和营业费用的增加。图5显示了租金增长为2022年第四季度部门。我们看到,租金增长也相对强劲的行业。零售最强劲的增长,但现在是紧随其后的是工业、办公室和公寓租金最低的增长。差异是如何造成的费用增长的房地产行业。

图5:租金增长领域

来源:NCREIF

结论

是否返回继续商业地产为负值将取决于是否有进一步增加上限利率由于利率上升和抵消租金的增长和随机过程的影响。如果经济走软,租金和陈列增长可能明显下降,可能成为负数。盖率也可以通过收紧贷款银行的负面影响。一些银行开始的失败与硅谷银行可能导致紧缩条款,银行愿意提供商业地产。说,有很多商业地产的非银行放贷机构。似乎有很多“干粉”间隙,等着看是否房地产价格开始下跌。在过去的衰退中,一样会有机会为那些有资本来部署受益于较低的价格。当然,知道什么时候价格触底总是挑战!

源的笔记