住房:2017年正增长的预期
IU房地产研究中心主任印第安纳大学凯利商学院雷竞技官方网站下载
2017年,住房供给和定价是关键因素,而独栋住房需求将保持strong-mirroring 2016。积极的就业增长和有吸引力的利率继续给市场带来买家。消费者信心将改善就业增长仍然是积极的,利率保持吸引力,消费者继续改善其资产负债表。
另一方面,供给难以跟上需求成为建设者努力回到市场。此外,可用止赎的过剩库存蒸发和成屋已经一去不复返了。这些现实的耦合与低利率导致价格增长超过通货膨胀率。特别是次市场,有很强的需求特点和限制供应,很可能不可持续的定价的存在。总之,2017年房地产市场将强劲,但买家应该提防潜在定价导致的“气泡”供应和需求之间的不平衡。
例如,全国房地产经纪人协会预测,成屋销售将从2016年的水平增加1.6%,而在全国范围内新屋销售年率将增长9.8%。这些化合物增加相应的2015年和2016年的成屋销售和新屋销售增加(见表1)。房屋开工预计将增加6.5%,独栋单位增加9.1%,多户单位增加了1.5%。平均房价为现有的和新的家庭预计增加3.7%和2.7%,分别。标准普尔科络捷case - shiller指数8月房价年度涨幅5.3%。波特兰、西雅图和丹佛带头价格涨幅为11.7%,最高的分别为11.4%和8.8%。消费者价格指数在2017年预计将增加2.3%,高于2016年的1.2%。
表1:国家住房前景
| 历史 | 预测 | |||
|---|---|---|---|---|
| 2014年 | 2015年 | 2016年 | 2017年 | |
| 房屋销售(千) | ||||
| 成屋销售 | 4940年 | 5284年 | 5358年 | 5443年 |
| 新独栋销售 | 439年 | 527年 | 570年 | 626年 |
| 房屋销售(变化百分比-去年同期) | ||||
| 成屋销售 | -2.9% | 7.0% | 2.1% | 1.6% |
| 新独栋销售 | 2.3% | 20.1% | 13.8% | 9.8% |
| 平均房价(千美元) | ||||
| 成屋销售 | 197.1美元 | 207.3美元 | 231.0美元 | 238.5美元 |
| 新独栋销售 | 268.9美元 | 277.0美元 | 304.0美元 | 312.1美元 |
| 房价中值(%变化——去年同期) | ||||
| 成屋销售 | 5.7% | 5.8% | 3.9% | 3.7% |
| 新独栋销售 | 5.2% | 2.2% | 2.6% | 2.7% |
| 额外的措施 | ||||
| 房屋开工(变化百分比-去年同期) | 8.5% | 10.8% | 6.4% | 6.5% |
| 住房负担能力指数* | 164年 | 162年 | 165年 | 156年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。
资料来源:美国(National Association of Realtors)。经济前景:2016年10月”
考虑到这些数字,你可以看到超过开始和由此产生的强劲需求增加价格超过通货膨胀。同样,一个可以的原因需要供应赶上需求提供更合理的房价上涨的步伐。高价格上涨的波特兰、西雅图和丹佛显示这些动力学的影响在特定的市场需求有很强的驱动程序(主要是积极的就业增长)和弱供应驱动程序(主要是土地)。在这些市场,它可能是价格驱动至不可持续的水平考虑低利率的可用性。总之,重要的是住房市场的价格稳定,住房供应赶上需求。
持续改善的可能性独栋住房市场在我国的城市和城镇就业增长很大程度上取决于,如何比较工资地区的房价。当差异化独栋全国市场,重要的是要记住,抵押贷款资格的一个关键因素是一个家庭的月实得工资总额相对于其支付抵押贷款的住房成本——总付款,房地产税和房屋保险。持有其他条件相同的情况下,社区积极的就业增长和良好的边缘之间的工资和住房成本更有可能体验到一个更稳定的独栋住房市场比社区更狭窄的房屋负担能力。
2017年,全国住房价格将略有减少。(National Association of Realtors)项目的改变这个指数从165年到156年从2016年到2017年。考虑积极的就业前景和持续的有吸引力的利率,这个相对较小的减少负担能力应该在全国范围内几乎没有影响。
2017年印第安纳州住房市场将如何表现?
在就业方面,印第安纳州正在经历非常积极的趋势。根据目前的就业统计数据来自美国劳工统计局(Bureau of Labor Statistics)的数据,印第安纳州2015年9月至2016年9月增加了44300个工作岗位。根据印第安纳州商业研究中心和IU计量经济模型研究中心,印第安纳州的就业增长将继续以每年约30000人的速度在2019年(见图1)。此外,失业率预计将下降在此期间和印第安人的个人收入将上升速度超过美国。
图1:印第安纳州就业和失业率季度预测
来源:印第安纳州雷竞技官方网站下载印第安纳大学计量经济学模型研究中心和商业研究中心(发布于2016年9月)
成屋销售而言,印第安纳州击败全国1.6截至2016年6月的12个月。住宅建筑许可,印第安纳州超过全国4.3。相比之下,印第安纳州滞后全国0.8%房价升值在第一季度末。在印第安纳州的月供应库存通常反映了国家,其出租空置率超过国家的3.3(参见表2)。考虑这些结果在一起,印第安纳州做一份好工作增加新的独栋房屋和多户公寓相对于国家积极的山地人之购房者和租房者相比,周围的国家正面临短缺库存。
表2:年中比较印第安纳州和美国房地产市场
| 美国 | 印第安纳州 | |
|---|---|---|
| 成屋销售,2015年7月到2016年6月,同比变化 | 5.1% | 6.7% |
| 房价升值,2015年第一季度到2016年第一季度 | 5.5% | 4.7% |
| 住宅建筑许可,2015年7月到2016年6月,同比变化 | 3.1% | 7.4% |
| 止赎率,2016年第二季度 | 1.6% | 1.8% |
| 个月的库存供应,2016年6月 | 4.6 | 4.9 |
| 出租空置率,2016年第二季度 | 6.7% | 10.0% |
| 住房负担能力指数,2015 * | 164年 | 280年 |
*房屋负担能力指数措施的能力,家庭收入中位数收入购买如果回家。更高的索引值表明增加购买力。印第安纳州的值显示平均可用的地铁。
来源:IBRC,使用来自印第安纳州房地产经纪人协会的数据,(National Association of Realtors),联邦住房金融局,美国人口普查局,抵押贷款银行家协会和迁出
印第安纳州印第安纳Association of Realtors)称,今年迄今2016收销售趋势高于2015点,而其平均销售价格今年迄今上涨4.4%,至139900美元(见表3)。
表3:印第安纳州住房概述
| 2015年9月 | 2016年9月 | 变化百分比 | 今年2015年 | 今年2016年 | 变化百分比 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 关闭销售 | 7282年 | 7736年 | 6.2% | 61509年 | 66068年 | 7.4% |
| 平均销售价格 | 132500年 | 142900年 | 7.8% | 134000年 | 139900年 | 4.4% |
来源:印第安纳州房地产经纪人协会
当看着住房成本,印第安纳州通常稳定房价。印第安纳州,房主通常经验小波动值随着经济形势和世界每年事态的发展。
在印第安纳州落后国家在过去一年房价升值,见表2,它的止赎率一般跟上国家为1.8%。或许最重要的是,印第安纳州的住房负担能力依然很有吸引力,在印第安纳波利斯负担能力指数从245年到297年在韦恩堡和南本德,随着利率仍然很低。
考虑到销售价格与收入的比率保持稳定(见图2),因此,每年,印第安纳州通常提供了一个稳定的工作基础和良好的工资相对于住房成本。
图2:比中等家庭收入的平均销售价格
来源:IBRC,使用来自印第安纳州房地产经纪人协会的数据,全国房地产经纪人协会和美国人口普查局
如果印第安纳州的经济继续积极运行到2017年,更多的就业机会和更好的工资,这将意味着房地产市场的积极的结果。此外,印第安纳州的威胁不可持续的房价较低,随着山地人之开发人员所做的一份好工作增加供应市场。另一方面,如果就业增长放缓,工资停滞不前或利率上升高于预期,为印第安人仍将票价相比更不稳定的地区。
总结
总体而言,2017年独栋住房市场积极寻找印第安纳州和国家。就业增长正在改善和其他经济基本面是积极的。因此,消费者信心应该很高。2017应该看到独栋住房市场保持强劲的印第安那州和国家。
